Na luta contra a crescente inadimplência nos condomínios, potencializada pela crise atual, muitos condomínios têm buscado todas as formas de conter esse mal tão presente hoje em diversos empreendimentos, principalmente agora no começo do ano.
Com diversas contas extras para pagar, como o IPTU, IPVA e material escolar dos filhos, apostar em regras claras de cobrança de taxas atrasadas do condomínio pode fazer a diferença nas finanças do local.
Uma das maneiras de cobrar com mais segurança é atualizar a convenção e regulamento interno do condomínio. Isso porque, sem esses documentos em dia, fica muito difícil cobrar de maneira ágil e impessoal os devedores
“Contar com a convenção e o regulamento interno de acordo com as práticas legais atualizadas faz toda a diferença na hora da cobrança e traz muito mais segurança para o síndico”, explica o advogado Rômulo Gouvêa, especializado nesse tipo de atualização para condomínios. Seu escritório já alterou mais de duas mil convenções em 12 anos e atua em São Paulo e em Minas Gerais.
Com os documentos atualizados, os parâmetros de cobrança ficam claros para todos, evitando que o síndico aja em desacordo com o que consta na convenção, e também que os devedores se sintam prejudicados, ou perseguidos pelo gestor. Afinal, se está na convenção, a regra vale para todos.
“Sem normas claras de cobrança, o comum é que a inadimplência aumente, às vezes sileciosamente, no condomínio, e com isso pode haver desvalorização do patrimônio de todos com um aumento constante da taxa de condomínio”, argumenta Rômulo.
Alteração dos documentos
A convenção e o regulamento interno, junto com o Código Civil e a lei do inquilinato, são o conjunto de regras que ditam o que é permitido ou proibido em condomínio. A convenção e o RI, porém, são instrumentos dos próprios moradores, e é ali que a personalidade do condomínio se manifesta.
Portanto, é com o uso correto desses documentos que o síndico pode cobrar com mais ou menos austeridade aqueles que estão devendo ao condomínio como cobrar os juros de mora praticados pelo mercado, conforme explica a jurisprudência do STJ e não o antigo juro de 1% anterior à nova convenção..
Justamente por sua relevância, esses documentos pedem a anuência de dois terços dos moradores para serem alterados, o que pode parecer bastante desafiador, principalmente em condomínios de médio e grande porte. Porém, existem maneiras legais específicas que simplificam tais aprovações
Para atender a demanda desse serviço tão específico, o escritório de Rômulo Gouvêa se especializou, justamente, em alteração da documentação do condomínio.
Multa mais alta
"Outro item que o dispositivo atualizado deve contemplar é a multa de até cinco vezes o valor da cota para quem atrasa repetitivamente o condomínio, o que pode ser considerado devedor contumaz - um comportamento análogo ao de um condômino antissocial", argumenta o profissional.
"É criada na convenção uma escala crescente de multa como, a cada três meses de atrasos alternados ou consecutivos, aplica-se uma taxa de multa, e a multa é crescente em função dos atrasos que ocorrerem até o limite de 5 taxas de multa, conforme consta no Código Civil e na Jurisprudência do STJ".
Para conseguir aplicar essa multa, é fundamental que essa possibidade esteja claramente descrita na convenção ou no regulamento interno.
“É uma forma de tentar não deixar que as pessoaspriorizem outros tipos de compromisso, como o cartão de crédito, cheque especial, e outros, e deixem o condomínio de lado”.
Vale salientar que essa multa não é aplicada toda de uma vez e que a mesma não é considerada uma multa moratória. Essa, sim, não deve ser aumentada.
“O condomínio vai cobrando de maneira crescente, até para ser justo com todos. Quem atrasa por menos tempo não precisa pagar a mesma multa de quem está há muito mais tempo em dívida com o condomínio. A multa deve ser graduada e crescente”, explica o advogado.
Outros benefícios
Não é só com a diminuição da inadimplência que o condomínio se benefica ao atualizar seus documentos.
A coletividade deve aproveitar esse momento para adicionar às normas do local itens como condôminos antissociais, regras atualizadas de uso das áreas comuns, possibilidade de alugar vagas de garagem a estranhos no condomínio, etc.
Com o novo CPC, que deve entrar em vigor ainda em 2016, os condomínios deverão conseguir mais agilidade ao cobrar cotas atrasadas. Mas, para isso devem estar com sua convenção atualizada.
