Seleção e contratação de porteiros e vigias

A maneira correta de contratar um funcionário para o seu condomínio.

Confira a a seguir uma lista de recomendações para a seleção e contratação de um porteiro ou vigia para o condomínio. Ela contém itens básicos para uma entrevista com o candidato, perguntas a fazer ao patrão anterior, e cuidados legais que devem ser tomados na contratação. 

Entrevista 

  A seleção é responsabilidade do Síndico. Não deixe a cargo do zelador ou chefe de portaria. Como muitas vezes ele é mais estável na função do que o síndico acaba se tornando 'o dono do pedaço'. Há casos relatados em que o zelador pede para si o primeiro salário do contratado para escolhê-lo.

  Veja se o candidato tem experiência e solicite sua carteira profissional. Pergunte quais foram suas ocupações anteriores, e se há telefone e endereço para confirmar. 

Veja se ele fez algum curso de treinamento e confirme seu nível de instrução. 

Observe a permanência nos empregos anteriores e converse sobre os motivos das saídas deles. 

Procure fazer algumas perguntas hipotéticas, sobre situações simuladas, e analise suas respostas. 

Checando o emprego anterior 

Caso você não consiga informações porque há um novo síndico no condomínio anterior, procure o síndico anterior ou o subsíndico. Verifique se o motivo de ter sido desligado é o mesmo que o candidato falou. Se o candidato for de outro estado, existem empresas especializadas que fazem esse tipo serviço. Elas entregam um relatório sobre os empregos anteriores, confirmam o local onde o candidato mora, se tem dívidas na praça e se passou pela polícia. Lembre-se de que se trata da segurança do condomínio, pois é um estranho que está entrando em sua casa. 

Há perguntas específicas que devem ser feitas ao candidato ao cargo de porteiro ou vigia a respeito da sua postura nos empregos anteriores. É preciso ver se ele dormia na portaria; se houve algum problema na entrega de correspondências; se houve algum assalto ao condomínio durante seu turno, e qual sua atitude; se tinha asseio no modo de vestir; se teve algum problema de discussão com moradores. 

Precauções contra processos trabalhistas

São muito comuns as ações trabalhistas movidas por ex-funcionários contra os condomínios. 

Ao decidir pela contratação de alguém, peça a carteira profissional para registrar o novo funcionário, seja em contrato de experiência (duração máxima de 90 dias), seja em definitivo. O prazo máximo para o registro é de 48 horas. O período de experiência sem registro é proibido por lei, sujeito a pagamento de multa e indenização. 

Observe também os direitos trabalhistas, de acordo com as características do seu condomínio, para calcular o salário-base mais benefícios. 

No contrato, convém fazer constar a descrição das tarefas do porteiro/vigia, para evitar futuras discussões ou ações judiciais a respeito do adicional por acúmulo de função.

Por todos os motivos acima descritos, vemos que a seleção e contratação de um porteiro ou vigia é uma tarefa trabalhosa e que deve ser desempenhada com o máximo de atenção. Afinal, a esse funcionário será dada a liberdade de ir e vir dentro do condomínio, ter contato direto com os moradores e seus filhos, além de acesso a chaves e controle de quem entra e sai pela portaria. Por todos estes motivos é importante que a pessoa contratada seja digna de confiança. 

Fonte: Tudo sobre imóveis

O Comportamento Anti-social no Condomínio

Como o Novo Código Civil pune o mau comportamento de condôminos

Viver  em um condomínio é viver em comunidade. Afinal, são compartilhadas áreas comuns, como elevadores, corredores, áreas de lazer e garagens. Para que essa convivência dê certo, é preciso seguir certas normas de comportamento social. Infelizmente, não é sempre que isso acontece.

Vimos recentemente na mídia o caso do jogador Ronaldinho, cuja família (não moradora do condomínio) além de dar festas ruidosas enquanto o dono da casa se encontrava na Espanha, usufruiu da área comum do edifício Golden Green, causando revolta de outros moradores. Neste caso específico, houve erros dos dois lados da questão: primeiro, porque os parentes do jogador, na ausência deste, se comportaram (segundo os vizinhos) se maneira anti-social. Depois, porque os vizinhos reclamantes usaram de ofensas pessoais e preconceituosas a respeito da origem da família de Ronaldo para defender a sua causa. Agora a questão está na justiça, e um longo tempo deve passar até que se decida, em juízo, que tinha razão. 

Multas e Punições

Se uma situação semelhante a esta ocorrer hoje, dentro da vigência do Novo Código Civil, aqueles que sentirem prejudicados pelo comportamento de seus vizinhos devem se reunir em assembléia. Se houver voto favorável de pelo menos 75% dos condôminos, o morador incômodo pode receber uma multa de até dez vezes o valor da taxa condominial, além cessar o comportamento inconveniente. Em último caso, pode ser até convidado a se retirar do condomínio.

Justiça

Isso não quer dizer necessariamente que a justiça está fora deste caso. Mesmo que a assembléia decida pela multa, recebe-la é outra história. Além disso, comportamento anti-social ainda é um conceito vago. Isto é, o que é comportamento comum para alguns pode ser bastante ofensivo para outros.  Até que isso seja estabelecido legalmente, muitos dos casos de reclamações ainda irão parar no tribunal.

Esclarecer é prevenir

A melhor atitude na verdade é tomar cuidados para que esse tipo de situação não seja comum. Esse assunto pode ser abordado nas assembléias, a título de prevenção, para esclarecer os condôminos sobre as implicações a nova legislação e os casos em que essa for omissa ou pouco clara. Se houverem maiores dúvidas, o síndico deve pedir assessoria jurídica especializada.

Fonte: Tudo sobre imóveis

Vale a pena transferir a dívida do imóvel para outro banco?

Especialista responde o que é necessário considerar antes de optar por realizar a portabilidade do financiamento imobiliário

Dúvida do internauta: Tenho um financiamento imobiliário em um banco que não era a melhor opção para mim, mas, sim, para o antigo dono da casa. Agora penso em pedir a portabilidade da dívida para outra instituição financeira. O que devo considerar para saber se essa opção vale a pena?

Resposta de Marcelo Prata*

O primeiro indicador que você deve analisar é se a taxa de juros cobrada nos financiamentos imobiliários oferecidos por outros bancos é menor do que a que você paga no empréstimo atual.

A seguir, é preciso comparar o CET (Custo Efetivo Total) de cada operação, que engloba todos os custos do financiamento, incluindo os seguros obrigatórios.

Por último, vale a pena checar se o valor da parcela do novo banco ficará menor do que o custo da prestação no banco atual. Esse ponto é importante, pois os financiamentos costumam utilizar o Sistema de Amortização Constante (SAC). Nesse sistema, o valor da primeira prestação costuma ser mais alto e, ao longo do tempo, as parcelas diminuem de valor. Ou seja, mesmo que o novo banco tenha um financiamento com CET menor, a prestação pode ficar maior inicialmente e pressionar o seu orçamento. 

Além disso, ao portar o plano você terá custos com a emissão de um novo contrato e a declaração da portabilidade no Cartório de Registro de Imóveis.

O atual momento econômico não é o mais favorável para a realização da portabilidade, pois todos os bancos aumentaram as taxas de juros cobradas no financiamento imobiliário recentemente. Talvez valha mais a pena aguardar até o final do ano para conseguir condições melhores em outros bancos, inclusive taxas de juros mais baixas.

*Marcelo Prata é fundador do site de comparação de financiamento imobiliário, Canal do Crédito.

Fonte: Revista Exame

Vale a pena adiantar as parcelas do financiamento do imóvel?

Especialista responde se compensa aceitar a proposta da construtora e pagar antecipadamente as parcelas do financiamento

Dúvida do internauta: Comprei um imóvel na planta em junho do ano passado e estou pagando parte das parcelas do financiamento durante a construção. Receberei o imóvel em novembro de 2017, mas a construtora propôs um desconto caso eu pague algumas parcelas de forma antecipada. Vale a pena? 

Resposta de Marcelo Prata*

No caso de imóveis comprados na planta, o saldo devedor é exatamente o valor de venda do imóvel que você está adquirindo, pois você ainda não pagou nada por ele, somente assinou um contrato de promessa de compra e venda.

Portanto, o saldo devedor que você deverá pagar no ato do financiamento com o banco será o valor do imóvel, menos o que você pagou ao longo da construção, mais a correção pelo INCC (Índice Nacional do Custo da Construção), que incide sobre o saldo devedor ao longo do período de obra. O INCC pode ser cobrado mensalmente, a cada seis meses, anualmente, no final da obra ou em outro formato definido em contrato.

Considerando a correção pelo INCC, é vantajoso amortizar as parcelas agora para obter o desconto?

Fiz duas simulações considerando como exemplo um imóvel de 300 mil reais comprado na planta em junho de 2014 e com entrega prevista para novembro de 2017: no primeiro caso você pagaria 20% do valor do imóvel durante a obra, ou 60 mil reais; no segundo caso, em vez de pagar os 60 mil reais até 2017, você anteciparia metade desse valor e pagaria 30 mil reais agora, restando outros 30 mil reais para pagar até 2017.

Ao amortizar parte das parcelas, pagando 30 mil reais agora, seu saldo devedor até a entrega do imóvel será de 290.485,81 reais, ou seja, a correção pelo INCC terá sido de aproximadamente 79.057,24 reais se considerarmos o índice real até junho e uma média para os meses seguintes. Já se você amortizar a dívida apenas no final da obra, por exemplo, seu saldo devedor será de aproximadamente 295.915,09 reais, e a correção pelo INCC será de, aproximadamente, 84.486,52 reais.

Ou seja, a economia em amortizar o saldo devedor agora será de aproximadamente 5,5 mil reais. Portanto, compensa aceitar a oferta da construtora e antecipar as parcelas do financiamento.

*Marcelo Prata é fundador do site de comparação de financiamento imobiliário, Canal do Crédito.

Fonte: Revista Exame