Financiamento do imóvel tem apenas dois seguros obrigatórios
Aproveitando o desconhecimento de compradores sobre quais são os seguros obrigatórios dos financiamentos imobiliários, bancos podem induzir o cliente a contratar proteções adicionais, como seguros de vida e residenciais.
Prometer taxas menores para quem adquirir esses seguros opcionais ou condicionar a aprovação do financiamento à contratação dessas proteções são práticas ilegais, que podem ser consideradas venda casada. Proibida pelo artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a venda casada consiste em exigir a contratação de produto como condição para a compra de outro.
Omitir que esses seguros adicionais não são obrigatórios também é uma prática ilegal. Segundo o CDC, o consumidor tem o direito à informação. Ter clareza do que está sendo oferecido impede que tenha um ônus adicional, ou seja, pague por serviços que, na verdade, não é obrigado a contratar.
Alguns gerentes podem forçar a inclusão dessas proteções no financiamento do cliente porque a venda desses produtos financeiros os ajuda a bater metas de venda, diz Marcelo Prata, diretor do site comparador de financiamentos Canal do Crédito.
Esses produtos financeiros não são, necessariamente, ruins, pois podem oferecer uma cobertura maior do que a prevista nos seguros obrigatórios, diz o diretor do Canal do Crédito. "O problema é que o comprador tem o direito de saber que a aquisição desse seguro é opcional e que a concessão do empréstimo não deve ser condicionada a essa contratação".
Mesmo que o valor dos seguros adicionais represente um pequeno acréscimo no valor das prestações da compra da casa, esse custo pode ser expressivo em financiamentos mais longos, segundo Maria Inês Dolci, diretora da associação de consumidores Proteste. "Por isso, é necessário analisar se a inclusão desses seguros realmente vale a pena".
O que diz a lei
Financiamentos imobiliários enquadrados no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) devem incluir, obrigatoriamente, dois tipos de seguros: para Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI). O SFH engloba financiamentos de imóveis no valor de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal; e de até 650 mil reais nos demais estados.
O MIP quita o saldo devedor em caso de morte ou invalidez dos compradores, sendo que quanto mais velho for o comprador, maior é o seu custo. Caso mais de uma pessoa participe do financiamento, a indenização será proporcional à renda do comprador que faleceu ou ficou com sequelas permanentes causadas por doença ou acidente. Ou seja, se a renda desse comprador equivalia a 50% do valor das parcelas, o seguro irá quitar 50% do saldo devedor.
Já o DFI cobre prejuízos causados ao imóvel por fatores externos, como incêndio e inundação. A indenização será proporcional ao valor do prejuízo.
No caso de imóveis com valores superiores a 750 mil reais em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal e de mais de 650 mil reais nos outros estados, incluídos no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o comprador não é obrigado a contratar qualquer seguro.
Evite abusos
Os custos do MIP e do DFI devem estar incluídos no valor das parcelas do financiamento e também no contrato de concessão do crédito pelo banco para a aquisição do imóvel.
Por isso, uma maneira fácil de verificar se o banco está incluindo produtos indevidos na operação é checar se o contrato de alguns dos seguros oferecidos é separado do contrato de financiamento, diz Prata, do Canal do Crédito.
Caso confirme a existência de venda casada, o comprador deve denunciar a prática à ouvidoria do banco. Se o problema não for solucionado, deve fazer uma reclamação ao Banco Central (BC). "O importante é que o comprador não pague por algo que não queira ou precise por medo de não ter o financiamento aprovado", diz Prata.
A forma mais efetiva de não pagar a mais pelo crédito é comparar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento de diferentes instituições financeiras. "O CET inclui, além das taxas de juros cobradas no empréstimo, todos os encargos incluídos no financiamento do imóvel, inclusive o custo de seguros", diz Maria Inês, da Proteste (veja como baratear o financiamento do imóvel só mexendo no seguro).
Além da venda indevida de seguros, o banco também pode tentar incluir no financiamento do imóvel outros produtos, como planos de previdência e títulos de capitalização, que nada têm a ver com o financiamento do imóvel. "O consumidor deve estar consciente de que não é obrigado a contratar nenhum deles", diz Maria Inês.
Cliente é livre para escolher seguro obrigatório
O banco é obrigado por lei a oferecer ao menos duas opções de apólices coletivas dos seguros obrigatórios ao consumidor ao conceder o financiamento. Uma das proteções deve ser oferecida por uma seguradora que não seja ligada ao banco, de acordo com a resolução 3.811 do Banco Central.
Nesse caso, o banco não pode induzir a escolha do consumidor pela apólice do banco. "O comprador deve ser livre para decidir qual é a melhor opção", diz Maria Inês, da Proteste.
Se o comprador não quiser aderir a nenhuma das duas apólices recomendadas, o banco deverá aceitar a apólice individual contratada pelo cliente em outra seguradora, desde que a proteção ofereça as coberturas requeridas para financiamentos do SFH.
A instituição financeira tem 15 dias para analisar a proposta e pode cobrar, no máximo, 100 reais por essa análise. O banco só poderá recusar a proposta caso ofereça uma proteção com valor inferior ao da apólice escolhida pelo cliente.
A norma 3.811 do Banco Central prevê ainda que o comprador do imóvel possa mudar de apólice durante o financiamento. A nova proteção passará a vigorar após a terceira parcela do financiamento paga pelo cliente a partir da solicitação da mudança do seguro.
