"Muitos imóveis são colocados à venda, em razão do óbito de seus antigos proprietários, pois em razão da existência de herdeiros, muitas vezes não existe um interesse comum na manutenção da propriedade em conjunto. Portanto é muito importante saber se o imóvel que você esta negociando se encontra nessa situação.
Como sabemos, nem sempre os intermediadores responsáveis possuem todas as informações necessárias para a negociação do imóvel. Portanto, procure sempre informar-se sobre tudo que diz respeito ao imóvel, ao vendedores, documentos, intermediadores, etc.
Imóvel a venda com inventário
Por exemplo, se o corretor responsável está exigindo um sinal para a assinatura do contrato preliminar, também conhecido como compromisso de compra e venda ou promessa de compra e venda, é importante se certificar quem estará assinando o referido contrato pelo vendedor. Portanto, embora não seja praxe, acreditamos ser muito prudente que o comprador solicite uma certidão de propriedade do imóvel à seu custo e verifique quem consta no referido documento como proprietário para verificar se correspondente com as pessoas que estão assinando o contrato. Havendo qualquer divergência, tenha muito cuidado e atenção.
Em 2007 houve um grande avanço nessas questões, em razão da Lei Federal 11.441 que possibilitou a realização de inventários através de escritura pública em algumas hipóteses: o falecido não ter deixado testamento, não possuir filho menor ou incapaz, não haver divergência entre os herdeiros quanto a divisão dos bens, não existir dívidas tributárias do imóvel a ser negociado e não possuir o falecido qualquer pendência junto a Secretaria da Receita Federal.
Preenchidos todos esses requisitos e pagos os impostos (ITCMD) e despesas de escritura pública, o inventário pode ser concluído em até 60 (sessenta dias). Apenas a título de exemplificação, no Estado de São Paulo o ITCMD corresponde a 4% (quatro por cento) sobre o valor do imóvel, que para a Prefeitura do Município de São Paulo, corresponde ao valor venal de referência arbitrado pela Prefeitura na data do óbito do proprietário.
Caso na hipótese o falecido tenha deixado pendências junto a Secretaria da Receita Federal ou até mesmo dívidas de IPTU no imóvel objeto de negociação, tais pendências precisam ser sanadas, o que pode ser solucionado através de uma boa negociação entre as partes interessadas.
Caso o obstáculo encontrado seja a existência de testamento, a existência de filho incapaz ou menor ou até mesmo a discordância entre os herdeiros, será necessário o ajuizamento do processo de inventário, no curso do qual poderá ser solicitado o alvará para venda do imóvel, o que infelizmente não é fácil de ser obtido.
Portanto, havendo negociação de imóvel que esta pendente de inventário, a atenção na elaboração do contrato deverá ser redobrado, não dispensando a contratação de um advogado para analisar o caso concreto e melhor orientar os interessados.
Atenção: as informações contidas nesse texto são de caráter ilustrativo e não dispensam a contratação de um profissional capacitado para estudar o caso concreto. Esse artigo foi disponibilizado pelo advogado Mauricio Maluf Barella, ( www.advogadosemsaopaulo.adv.br ) especialista em Direito Societário e Tributário e em Direito Imobilário para o site Classificados São Paulo
Fonte: Classificados em São Paulo
