Como comprar imóvel com inventário e espólio. Informações - Cuidados na venda

"Muitos imóveis são colocados à venda, em razão do óbito de seus antigos proprietários, pois em razão da existência de herdeiros, muitas vezes não existe um interesse comum na manutenção da propriedade em conjunto. Portanto é muito importante saber se o imóvel que você esta negociando se encontra nessa situação.

Como sabemos, nem sempre os intermediadores responsáveis possuem todas as informações necessárias para a negociação do imóvel. Portanto, procure sempre informar-se sobre tudo que diz respeito ao imóvel, ao vendedores, documentos, intermediadores, etc.

Imóvel a venda com inventário
Por exemplo, se o corretor responsável está exigindo um sinal para a assinatura do contrato preliminar, também conhecido como compromisso de compra e venda ou promessa de compra e venda, é importante se certificar quem estará assinando o referido contrato pelo vendedor. Portanto, embora não seja praxe, acreditamos ser muito prudente que o comprador solicite uma certidão de propriedade do imóvel à seu custo e verifique quem consta no referido documento como proprietário para verificar se correspondente com as pessoas que estão assinando o contrato. Havendo qualquer divergência, tenha muito cuidado e atenção.

Em 2007 houve um grande avanço nessas questões, em razão da Lei Federal 11.441 que possibilitou a realização de inventários através de escritura pública em algumas hipóteses: o falecido não ter deixado testamento, não possuir filho menor ou incapaz, não haver divergência entre os herdeiros quanto a divisão dos bens, não existir dívidas tributárias do imóvel a ser negociado e não possuir o falecido qualquer pendência junto a Secretaria da Receita Federal.

Preenchidos todos esses requisitos e pagos os impostos (ITCMD) e despesas de escritura pública, o inventário pode ser concluído em até 60 (sessenta dias). Apenas a título de exemplificação, no Estado de São Paulo o ITCMD corresponde a 4% (quatro por cento) sobre o valor do imóvel, que para a Prefeitura do Município de São Paulo, corresponde ao valor venal de referência arbitrado pela Prefeitura na data do óbito do proprietário.

Caso na hipótese o falecido tenha deixado pendências junto a Secretaria da Receita Federal ou até mesmo dívidas de IPTU no imóvel objeto de negociação, tais pendências precisam ser sanadas, o que pode ser solucionado através de uma boa negociação entre as partes interessadas.

Caso o obstáculo encontrado seja a existência de testamento, a existência de filho incapaz ou menor ou até mesmo a discordância entre os herdeiros, será necessário o ajuizamento do processo de inventário, no curso do qual poderá ser solicitado o alvará para venda do imóvel, o que infelizmente não é fácil de ser obtido.

Portanto, havendo negociação de imóvel que esta pendente de inventário, a atenção na elaboração do contrato deverá ser redobrado, não dispensando a contratação de um advogado para analisar o caso concreto e melhor orientar os interessados.

Atenção: as informações contidas nesse texto são de caráter ilustrativo e não dispensam a contratação de um profissional capacitado para estudar o caso concreto. Esse artigo foi disponibilizado pelo advogado Mauricio Maluf Barella, ( www.advogadosemsaopaulo.adv.br ) especialista em Direito Societário e Tributário e em Direito Imobilário para o site Classificados São Paulo

Fonte: Classificados em São Paulo

Pensa em comprar um imóvel? 7 dicas para negociar um bom desconto

É momento propício para tentar abater uma boa quantia do valor pedido pelo vendedor. Aprenda a usar isso a seu favor

A compra de um imóvel é uma das decisões mais importantes na vida do brasileiro. Com o recente boom de preços, ficou mais difícil ter acesso à tão sonhada casa própria.

A boa notícia é que, em regra, os preços pedidos pelo proprietário são sempre mais altos do que os fechados no momento da venda. Isso significa que você sempre terá alguma margem para chorar um desconto. Basta saber como usar isso a seu favor.

Apesar de o preço ser um fator preponderante para a decisão da compra, ele não deve ser o único fator pesado na balança do comprador, acredita o gerente de Marketing e Vendas da Marques Construtora, Vitor Marques.

“Para identificar uma boa oportunidade na planta, o consumidor não pode olhar somente para o preço, mas também a localização, qualidade da planta, lazer e construção, além da confiabilidade da construtora. Produtos que apresentarem uma combinação coerente entre esses itens são um bom negócio”, considera.

Confira abaixo as principais dicas de especialistas do mercado imobiliário para obter o melhor desconto possível ao fechar o negócio:

1. Sempre faça uma contraproposta

A recomendação da corretora da imobiliária RE/MAX Estrelas, Elzeni Dutra, é que o potencial comprador peça de cara um desconto de no mínimo 5% do valor pedido pelo vendedor. “O proprietário já espera receber uma contraproposta”. O momento é propício para negociar, acredita a especialista. Com o volume de empreendimentos lançados, é grande o número de proprietários dispostos a abrir mão dos lucros para capitalizar seus investimentos. “Muitos estão aceitando um lucro menor que no passado”, conta Elzeni.

2. Seu poder de barganha aumenta se tiver dinheiro à vista

A forma de pagamento é um argumento poderoso na hora de pedir um desconto ao vendedor. “Quem tem condições de pagar à vista, em dinheiro, terá a melhor ferramenta de negociação com o proprietário”, afirma a corretora da RE/MAX. A especialista conta que a queda nos preços dos imóveis é mais perceptível para quem tem dinheiro para pagar à vista do que quem precisa financiar o bem. Mas quanto maior a entrada, maior o poder de negociação.

3. Não use um imóvel como pagamento. Venda e pague à vista

Quando o comprador oferece um outro imóvel como forma de pagamento do bem que pretende comprar, ele perde a oportunidade de conseguir um bom desconto, na opinião de Elzeni. “Pode ser que o imóvel deprecie e ele perca dinheiro com o negócio. O ideal é vende-lo primeiro e usar o dinheiro para comprar o outro à vista, pedindo um desconto”, diz.

4. Descubra se o imóvel precisa de reforma

Antes de fechar a compra, peça a orientação de algum especialista do setor de construção para avaliar o imóvel a ser adquirido pra identificar futuros gastos com manutenção, e comprador pode pedir redução do preço do imóvel, pelos futuros gastos. E pra fechar por um preço menor também. Se o imóvel a ser adquirido for usado e necessite de alguma reforma pode ser pedido um desconto, por volta de 5%, se estiver ruim pode pedir um pouco mais.

5. Pesquise qual é o preço justo do imóvel

Para Marques, da Marques Construtora, somente por meio de uma ampla pesquisa o comprador saberá se vai pagar um preço justo pela habitação. “O imóvel que oferece valores acima do mercado, na grande maioria, possui alguma margem para negociação. O que já possui preços de acordo com o mercado, não permite negociar”, explica. Elzeni, da RE/MAX, sugere que o interessado pesquise os imóveis mais vendidos na região e que sejam similares ao que está buscando. “Se o preço fechado por eles foi menor que o anunciado, esse pode ser um argumento para abater o valor”, recomenda.

6. Saiba se o vendedor tem pressa para vender

Quanto maior for a urgência do proprietário para vender o imóvel, maior será sua disposição para abrir mão do preço pedido. “Neste momento do mercado, em que muitos investiram e precisam capitalizar os lucros para fazer novos investimentos, está mais fácil negociar”, diz Elzeni. Em São Paulo, por exemplo, ouve-se falar de descontos de até 20% concedidos pelo proprietário, conta a corretora.

7. Identifique falsas liquidações

Recentemente, grandes construtoras anunciaram descontos de até 30% para desovar seus estoques. Para o gerente da Marques Construtora, é importante tomar cuidado com falsas liquidações divulgadas ultimamente. “Essas ofertas têm como objetivo atrair a atenção do cliente mal informado, oferecendo descontos excepcionais, quando na verdade são nada mais que o valor de mercado”, alerta. A estratégia de aumentar para depois diminuir. Para Elzeni, como os estoques estão altos, pode ser um bom momento para conseguir um bom preço, mas é preciso avaliar o preço justo do bem.

Fonte: Andre Mansur

Dicas para quem Deseja Comprar seu Primeiro Imóvel

Antecipar a quitação do financiamento imobiliário requer atenção

Antes de tomar a decisão de quitar a dívida é preciso fazer contas e definir as prioridades

Antecipar o pagamento de um financiamento imobiliário pode representar um bom ganho financeiro. Em média, os parcelamentos para a compra de imóveis não enquadrados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida têm juros de 12% ao ano. Já a correção anual da poupança fica em torno de 6%. “É possível fazer bons investimentos, com taxa de 11% ao ano, mas aí haverá cobrança de impostos”, explica Samy Dana, professor na Escola de Economia de São Paulo da Fundação Getulio Vargas.

Antecipar o pagamento do financiamento pode ser um bom ganho 

“Em geral, vale a pena quitar o imóvel antecipadamente, mas é necessário fazer contas. Verificar o CET (Custo Efetivo Total) e qual a taxa de rendimento do investimento que poderia fazer com o valor da quitação e os juros. Só com essas informações em mãos dá para calcular qual a melhor opção”, alerta o professor.

“Tecnicamente, a antecipação do financiamento pode representar ganhos financeiros, mas do ponto de vista de educação financeira está totalmente errado”, afirma o consultor financeiro Reinaldo Domingos. Ele explica que é necessário desenvolver reservas para outros sonhos e necessidades pessoais. Para o especialista, a antecipação só deve ocorrer se a pessoa tiver três vezes o valor da dívida guardado. “Se não for dessa forma, já que fez o financiamento, o melhor é ter tranquilidade e seguir pagando o fluxo das prestações”, diz.

Isso porque, explica ele, caso haja alguma necessidade financeira, o mutuário pode ser obrigado a recorrer à linha de crédito com custo mais alto que o financiamento imobiliário, como é o caso do cheque especial. “Além disso, é importante entender que todos têm outros sonhos e é necessário não pensar só do lado financeiro, mas também em projetos de vida – como uma viagem ou a troca de carro –, desde que haja planejamento para isso”, considera Domingos.

“Se, por um lado, ao deixar de antecipar o financiamento imobiliário há uma pequena perda financeira, por outro, há ganho no poder de compra e isso também é importante”, aconselha. Domingos considera que o crédito não é um vilão. Na opinião dele, o que atrapalha muitas pessoas é a falta de planejamento para usar o valor que está disponível.

A falta de planejamento é o que atrapalha os compradores

Para o professor Samy Dana, o problema maior que existe nos financiamentos imobiliários é o preço dos imóveis. “O valor dos imóveis está muito alto e isso é mais preocupante e requer muita atenção do consumidor na hora da compra”, alerta.

Fonte: ZAP Imóveis