Como comprar imóvel com inventário e espólio. Informações - Cuidados na venda

"Muitos imóveis são colocados à venda, em razão do óbito de seus antigos proprietários, pois em razão da existência de herdeiros, muitas vezes não existe um interesse comum na manutenção da propriedade em conjunto. Portanto é muito importante saber se o imóvel que você esta negociando se encontra nessa situação.

Como sabemos, nem sempre os intermediadores responsáveis possuem todas as informações necessárias para a negociação do imóvel. Portanto, procure sempre informar-se sobre tudo que diz respeito ao imóvel, ao vendedores, documentos, intermediadores, etc.

Imóvel a venda com inventário
Por exemplo, se o corretor responsável está exigindo um sinal para a assinatura do contrato preliminar, também conhecido como compromisso de compra e venda ou promessa de compra e venda, é importante se certificar quem estará assinando o referido contrato pelo vendedor. Portanto, embora não seja praxe, acreditamos ser muito prudente que o comprador solicite uma certidão de propriedade do imóvel à seu custo e verifique quem consta no referido documento como proprietário para verificar se correspondente com as pessoas que estão assinando o contrato. Havendo qualquer divergência, tenha muito cuidado e atenção.

Em 2007 houve um grande avanço nessas questões, em razão da Lei Federal 11.441 que possibilitou a realização de inventários através de escritura pública em algumas hipóteses: o falecido não ter deixado testamento, não possuir filho menor ou incapaz, não haver divergência entre os herdeiros quanto a divisão dos bens, não existir dívidas tributárias do imóvel a ser negociado e não possuir o falecido qualquer pendência junto a Secretaria da Receita Federal.

Preenchidos todos esses requisitos e pagos os impostos (ITCMD) e despesas de escritura pública, o inventário pode ser concluído em até 60 (sessenta dias). Apenas a título de exemplificação, no Estado de São Paulo o ITCMD corresponde a 4% (quatro por cento) sobre o valor do imóvel, que para a Prefeitura do Município de São Paulo, corresponde ao valor venal de referência arbitrado pela Prefeitura na data do óbito do proprietário.

Caso na hipótese o falecido tenha deixado pendências junto a Secretaria da Receita Federal ou até mesmo dívidas de IPTU no imóvel objeto de negociação, tais pendências precisam ser sanadas, o que pode ser solucionado através de uma boa negociação entre as partes interessadas.

Caso o obstáculo encontrado seja a existência de testamento, a existência de filho incapaz ou menor ou até mesmo a discordância entre os herdeiros, será necessário o ajuizamento do processo de inventário, no curso do qual poderá ser solicitado o alvará para venda do imóvel, o que infelizmente não é fácil de ser obtido.

Portanto, havendo negociação de imóvel que esta pendente de inventário, a atenção na elaboração do contrato deverá ser redobrado, não dispensando a contratação de um advogado para analisar o caso concreto e melhor orientar os interessados.

Atenção: as informações contidas nesse texto são de caráter ilustrativo e não dispensam a contratação de um profissional capacitado para estudar o caso concreto. Esse artigo foi disponibilizado pelo advogado Mauricio Maluf Barella, ( www.advogadosemsaopaulo.adv.br ) especialista em Direito Societário e Tributário e em Direito Imobilário para o site Classificados São Paulo

Fonte: Classificados em São Paulo

Fique atento aos Segredos para Investir em Imóveis!

O maior segredo para investir em imóveis

O maior segredo sobre o investimento em imóveis é que devemos ver um imóvel sempre como um negócio. Devemos estudar os detalhes financeiros do mesmo para descobrir como obter os maiores lucros sobre o dinheiro que investimos. Um imóvel para investimento não deve ser visto como bom ou ruim usando nossos filtros normais, os que usaríamos para comprar uma casa própria, um consultório se você for profissional da área da saúde, ou o escritório que sonhamos para nossa empresa.

Um imóvel para investimento tem que ser visto apenas em seus números. Pode ficar em uma vizinhança que não gostamos, pode ser uma sala escura em um prédio feio, pode ter apenas chuveiro elétrico quando você está acostumado a ter água quente com caldeira. Um imóvel para investimento não tem que ser bonito, tem que dar lucro.

O segundo maior segredo dos imóveis

Sabendo que um imóvel tem que dar lucro, afinal, suponho que você já tenha lido o maior segredo para investir em imóveis, o segundo maior segredo se torna quase trivial.

O segundo maior segredo para o investimento em imóveis é que devemos comprar bem. Isso significa que não podemos pagar mais do que o imóvel vale. E como saber quanto vale um imóvel? Certamente não é olhando o valor que está sendo pedido pelos imóveis próximos. Descobrimos o quanto vale um imóvel olhando por quanto estão sendo efetivamente vendidos os imóveis próximos. Mesmo assim, não devemos parar por aí. Saber que o imóvel vale um determinado valor não é a única preocupação que devemos ter. Ao confirmar que não está pagando mais do que vale determinado imóvel, volte para o primeiro segredo e verifique, se neste valor, o imóvel pode lhe trazer lucro.

Se você vai comprar uma sala para alugar, verifique o valor dos aluguéis das outras salas do mesmo tamanho no prédio. Se vai comprar para reformar e vender, calcule o valor pedido, o custo estimado para a reforma e o valor que os imóveis semelhantes estão sendo vendidos.

Para lucrar, devemos comprar bem.

O terceiro maior segredo sobre o investimento em imóveis é aquela palavra que todos gostam de falar sobre o assunto: localização, localização, localização.

Mas não é só isso. Devemos juntar a localização com o fim a que o imóvel se destina. Em uma rua cheia de lojas e comércio, será que é um bom investimento aquele imóvel residencial? Pode ser, pode não ser. Por um lado, há a praticidade do comércio próximo. Por outro lado, há o barulho. Qual tem maior peso no processo de escolha de quem será o morador final do imóvel?

O autor conta que um dia foi com dois amigos ver uns terrenos em São Leopoldo. Em frente da Unisinos, uma universidade aqui da região. Terrenos excelentes para construir pequenos prédios com apartamentos para estudantes. Os preços, apesar de altos, pareciam permitir a construção de apartamentos suficientes para compensar. Tudo seria maravilhoso, próximo a uma universidade, apartamentos relativamente espaçosos para estudantes de bom poder aquisitivo, construção com diferenciais para atrair justamente este tipo de estudante.

Tudo seria ótimo, se não fosse um detalhe, e então, aí vai o quarto segredo: fique atento aos detalhes. Verificaram o plano diretor do município e lá descobriram que não é possível construir o que tinham planejado. Por ser uma zona de casas, o índice de construção é muito baixo para construir um prédio. Juntando isso com o valor do terreno, fica inviável lucrar por lá.

Então fique sempre atento aos três maiores segredos!

1. Um imóvel para investimento não tem que ser bonito, tem que dar lucro.
2. Para lucrar, devemos comprar bem.
3. Fique atento aos detalhes

Fonte: Investimento em imóvel
http://zip.net/bvn5M1
http://zip.net/bqpBn1
http://zip.net/bbpzKX

As 10 leis do investimento em imóveis

1. O investimento em imóveis deve ser lucrativo

Investir em imóveis requer algum trabalho. Se você vai comprar imóveis, há o tempo dedicado para encontrar boas ofertas, para visitar os imóveis selecionados. Há o custo das ligações telefônicas para apurar os detalhes dos imóveis. Há o custo de tempo e dinheiro para visitar os imóveis mais interessantes e confirmar se realmente são tudo que pareciam ser no anúncio. Se vai construir, nem vou perder tempo listando a quantidade de trabalho que dá, você já deve saber disso.

Gerenciar o investimento em imóveis da trabalho. Devemos contar o custo deste trabalho e subtraí-lo dos lucros. Assim, se desejarmos terceirizar esta parte do negócio, porque investir em imóveis é um negócio como outro qualquer, devemos ser capazes de obter lucros mesmo pagando pessoas, funcionários ou empresas que cuidem do negócio de investimento em imóveis para nós.

Repetindo: devemos lucrar, mesmo pagando para alguém fazer o que não sabemos ou não queremos cuidar nós mesmos.

2. Investimentos são feitos com a cabeça, não com o coração

Leia novamente a primeira lei do investimento em imóveis e depois leia o maior segredo para investir em imóveis. Um imóvel para investimento não precisa nos agradar, tem apenas que gerar lucro. Não iremos morar nele, não iremos trabalhar nele, iremos lucrar com ele.

3. Construir pode trazer mais lucro do que comprar pronto

Essa é simples. Ao comprar pronto você pagará não apenas o custo de construção como também o lucro de quem bancou esta construção. Ninguém investe para construir um imóvel esperando vender pelo que pagou. Se você lucrar com a construção, ao decidir alugar o imóvel que acabou de construir irá obter uma rentabilidade muito maior do que se tivesse pago mais pelo imóvel pronto.

4. Alugar e administrar pode dar mais lucro do que apenas alugar

Se há administradoras de imóveis, certamente é porque esta atividade gera lucros. Sendo um investidor individual normalmente é um exagero pensar em montar uma empresa para administrar os próprios imóveis, a não ser que tenhamos muitos imóveis. No entanto, se juntarmos nossos imóveis com os de outros amigos que também os possuem, talvez seja válido pensar na criação de uma empresa dedicada a cuidar disso para nós a um custo menor do que deixar isto para uma imobiliária.

Outra coisa que pode acontecer é administrarmos mais do que apenas os imóveis. Pense em um flat, por exemplo. Já pensou em ser proprietário de um? Em um flat temos não apenas a renda das unidades locadas mas também o rendimento dos serviços prestados. Pense em um condomínio de pavilhões industriais, recebemos não apenas o aluguel de cada pavilhão, mas a administração do condomínio. Está pensando que isto é tudo muito grande para seu porte de investimento? Continue lendo, há leis mais adiante que explicam como resolver esta questão.

5. Vender financiado nos permite ganhar juros

Uma das maneiras mais simples de lucrar na venda de um imóvel é vender através de um financiamento próprio, fazendo com que o comprador pague juros a nós, em vez de pagar aos bancos. Para tornar isto ainda melhor, basta alavancar nossa construção ou compra do imóvel usando ferramentas de alavancagem de capital, que descrevo a seguir.

6. Alavancar nosso capital nos permite fazer mais, com menos

Se você pode comprar ou construir mais do que o aparentemente possível com o dinheiro que possui, porque não fazer isso? Conheça as ferramentas de alavancagem de capital que permitem que você adquira mais, com menos dinheiro próprio. Descubra como comprar um imóvel a vista, pagar apenas 50% de entrada e ainda economizar 25% do valor total.

Você também lucra mais ao poder vender o imóvel através de um financiamento próprio que banque os custos mensais da alavancagem utilizada para a construção ou compra do mesmo e ainda gere fluxo de caixa positivo todos os meses.

7. Devemos dominar todas as etapas

Errar em qualquer etapa do investimento pode levar ao prejuízo. Se não conhece todos os detalhes envolvidos no investimento em imóveis, observe atentamente a oitava lei abaixo.

8. Precisamos de bons parceiros

O célebre dividir para conquistar. Aqui vale aquela regra de que duas cabeças pensam melhor que uma. Contrate quem sabe o que faz, o custo disso será bem menor do que o custo de errar. Ao contratar, verifique, conheça o que seu parceiro faz e o que já fez antes.

9. Ser maior permite melhores negociações

Sozinhos somos pequenos, podemos pouco. Juntos somos grandes e fortes. Grandes, caminhamos a passos largos. Um exemplo prático: na negociação de um dos investimentos em construção de que participo, conseguimos os terrenos para construir sem precisar pagar pelos mesmos, podendo fazer esse pagamento no ato da venda ou em dois anos, o que acontecer primeiro. Só conseguimos isto por um motivo, porque garantimos a compra de 20% de todos os terrenos do loteamento em questão e início imediato das construções. O proprietário do loteamento, sabendo que nossa movimentação iria atrair novos interessados e ajudaria a vender o restante dos 80% que possui ficou feliz da vida por termos feito essa proposta.

Tudo isso foi possível por não atuarmos sozinhos, por formarmos um grupo fechado e investirmos com a soma dos nossos poderes individuais para o bem de todos.

10. Sucesso não se mede com promessas, se verifica com histórico

Escutamos dezenas de promessas diariamente. Não perca tempo com o que dizem por aí, verifique o histórico de seus fornecedores, saiba o que já fizeram, conheça seus empreendimentos. Realizações passadas podem não ser garantia, mas com certeza ajudam a minimizar nosso risco. Você prefere contratar quem já construiu diversos imóveis ou quem irá construir pela primeira vez?

Fonte: Investimento em Imóvel

10 Passos para sua mudança ocorrer sem problemas

1) Defina a data de acordo com dias e horários permitidos pelo regulamento interno do condomínio dos imóveis. Certifique-se também de que não há outra mudança programada para o mesmo dia. 

2) Informe zeladores e síndicos para que providenciem proteção dos elevadores de serviço e áreas por onde passarão móveis e eletrodomésticos e reservem, com cones ou cavaletes, uma vaga para o caminhão de mudança estacionar.

3) Avalie o que pode doar, vender ou jogar fora, o que alivia o trabalho de transporte e as arrumações no local de destino.

4) Guarde com você todos os documentos, jóias, objetos de valor e dinheiro.

5) Evite deixar remédios, alimentos perecíveis, objetos inflamáveis e afins para transportadora
.
6) Deixe em local acessível roupas e outros objetos que vá usar até o dia da mudança, assim como os primeiros objetos de que vai necessitar.

7) Acompanhe o caminhão ou peça a alguém de sua confiança que o faça por você.

8) Tome providências quanto ao desligamento e religamento de serviços (água, luz, gás, TV por assinatura, etc).

9) Procure um posto dos correios próximo ao antigo endereço e solicite que as cartas sejam remetidas ao novo.

10) Atualize seu endereço em bancos, clube, empresas de cartão de credito, convênio médico e empresas onde mantenha assinatura de jornais e revistas, entre outros.

Fonte: Mudanças Econômicas