Alteração de fachada e área comum

O que caracteriza e como lidar com mudanças e exceções

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

 O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ

Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"

O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.

Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.

A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

PORQUE NÃO?

O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.

Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

É PROIBIDO

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.

Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

1) Sacadas

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:

Porta

Cor das paredes internas e externas

Forro ou teto

Grade ou parapeito*

Fechamento com vidros ou grades

Telas de proteção**

Películas de proteção nos vidros

Toldos

Ar-condicionado

Mini parabólicas do tipo Sky

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção

(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.

Colocar ou instalar varais

Guardar bicicletas

Pendurar roupas e objetos para o lado de fora

Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

2) Fachadas

Instalar antenas

Trocar janelas ou vitrôs*

Fechar a área de serviço**

Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção

(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns

Trocar a porta de entrada do apartamento* 

Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**

Trocar a porta do depósito

Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito

Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*

Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio

Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos.

Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia

(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes,  enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

DICAS DE ESPECIALISTAS

Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas

Seja rigoroso e não abra exceções

Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa

Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada

Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras 

Fonte: Sindiconet

Condomínios devem se adaptar segundo determina legislação

Quando ouvimos a palavra “acessibilidade” logo pensamos em um cadeirante ou em um pessoa que não pode se mover, mas que precisa, nesse caso, entrar e sair de seu apartamento. A questão é que possibilitar o acesso vai muito além desse grupo.

Somente na cidade de São Paulo existem cerca de 3 milhões de pessoas com a mobilidade reduzida. São cadeirantes, pessoas que precisam de outros equipamentos para se movimentar, como bengalas e andadores, idosos, mães com crianças de colo entre muitos outros.

Além disso, há também as pessoas que estão temporariamente com a mobilidade reduzida, por terem alguma fratura ou por conta de alguma cirurgia. Ou seja, criar a possibilidade de todos se movimentarem não é somente uma questão legal, mas de cidadania.

O objetivo do SindicoNet com essa reportagem é ajudar o síndico a descobrir porque, onde e como fazer as adaptações, além de conscientizar todos os moradores quanto a essa necessidade legal e social.

Por isso, forneça essa reportagem aos condôminos do seu prédio e incentive a discussão do tema.

LEGISLAÇÃO

Segundo o advogado especializado em condomínios Márcio Rachkorsky são inúmeras as leis que regem e legitimam a acessibilidade, além das municias e estaduais. Mas, a principal delas, é a Constituição, que garante a todo cidadão seus direitos sociais (entre eles o de ir e vir livremente) e garantias fundamentais para a pessoa humana, que incluem todos os indivíduos independentemente de suas condições físicas ou mentais.

A principal lei brasileira que rege essa questão é a Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004. Por ser federal, ela vale em todos os estados do país, mas, estados e municípios ainda possuem legislações locais próprias que tratam da acessibilidade.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, existe a CPA - Comissão Permanente de Acessibilidade que cria normas regulatórias. Em sua resolução CPA/SMPED-G/015/2008, de 14 de novembro de 2008, a instituição define normas e controle que garantam a acessibilidade para pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida a edificações, vias públicas, espaços, meios de comunicação, transportes, mobiliário e equipamentos urbanos.

Essas regulamentações podem servir como base para possíveis definições técnicas para qualquer estado ou condomínio, que poderá utilizá-lo como base, desde que oficialize sua fonte e que essas normas não estejam de encontro com normas locais.

Além das normas brasileiras que todos os condomínios devem seguir, há também normas internacionais que garantem que todas as pessoas devem ter o direito de acessar os locais que desejam e que suas limitações motoras não devem impossibilitar essas necessidades.

Confira aqui a Norma NBR 9050 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que regulam questões de acessibilidade.

APROVAÇÃO DAS OBRAS

Por se tratar de uma questão legal, não há a necessidade da Assembleia aprovar a realização de obras que garantam a acessibilidade do condomínio, orienta Dr. Márcio Rachkorsky, afinal, trata-se de uma determinação da legislação e não de uma obra de embelezamento ou de manutenção.

Entretanto, ele orienta que os síndicos devem sim convocar a uma Assembleia para explicar as necessidades legais e sociais e resolver questões como o orçamento da obra.

Votos contras

Uma recomendação importante: se um síndico se deparar com um caso de um morador pedindo obra de acessibilidade ou se ele resolver adequar o prédio e, na Assembleia, encontrar algum morador se dizendo contra, o síndico deve anotar o nome completo e o RG desse morador e fazer constar na ata que esse condômino é contra as obras mesmo sabendo que existem leis determinando a obrigatoriedade dela. Isso deixa claro que o síndico é a favor e o morador é contra.

CONDOMÍNIOS NOVOS

Todo condomínio novo deve ser construído já garantindo a acessibilidade de seus moradores e visitantes. Mas, caso a construtora não realize as obras de acessibilidade em conjunto com a construção do condomínio o síndico do prédio pode entrar em contato com a construtora e e exigir que as obras sejam realizadas. Caso isso não ocorra, o condomínio poderá processar a construtora para que ela faça as obras.

CONDOMÍNIOS ANTIGOS

Condomínios um pouco mais antigos não possuem, em geral, instalações que garantam a acessibilidade. Para fazer as adaptações, no entanto, é importante que a realização de uma análise técnica no condomínio para  que se conheça quais as obras viáveis  e que não irão atingir a estrutura do prédio.

Uma boa dica é consultar empresas de engenharia especializadas em acessibilidade. Uma análise desses profissionais pode indicar o que é possível fazer com mais rapidez (veja abaixo, no final da matéria) e ainda detectar pontos mais críticos – como elevadores pequenos, por exemplo.

PRIORIDADES

Nem todo condomínio está preparado para fazer obras de adaptação em suas instalações imediatamente, por isso, a avaliação das obras que são mais simples e importantes é fundamental.

Substituir escadas por rampas – ou criar rampas - de acesso a espaços da área comum como piscinas, salões de festa e jogos ou da entrada do condomínio são obras prioritárias e que podem ser feitas rapidamente e sem custos muito altos, por exemplo.

Uma boa razão para adotar planos de acessibilidade é a valorização do imóvel perante outros que não tenham essas condições.

VAGA NA GARAGEM

Uma questão que deve ser sempre discutida trata das necessidades especiais de pessoas com limitações motoras no condomínio. Independente das obras de acessibilidade, muitas exceções devem existir para facilitar a vida dessas pessoas.

Uma dessas questões trata da vaga da garagem. Quem tem dificuldades para se movimentar ou usa a cadeira de rodas, por exemplo, precisa de espaço para fazer as transições da cadeira para o carro e do carro para a cadeira, por exemplo.

Para que isso seja possível, o espaço da vaga deve ser maior, de acordo com as normas técnicas e segundo artigo 25 da Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004.

-- Art. 25. Nos estacionamentos externos ou internos das edificações de uso público ou de uso coletivo, ou naqueles localizados nas vias públicas, serão reservados, pelo menos, dois por cento do total de vagas para veículos que transportem pessoa portadora de deficiência física ou visual definidas neste Decreto, sendo assegurada, no mínimo, uma vaga, em locais próximos à entrada principal ou ao elevador, de fácil acesso à circulação de pedestres, com especificações técnicas de desenho e traçado conforme o estabelecido nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT.

§ 1o Os veículos estacionados nas vagas reservadas deverão portar identificação a ser colocada em local de ampla visibilidade, confeccionado e fornecido pelos órgãos de trânsito, que disciplinarão sobre suas características e condições de uso, observando o disposto na Lei no 7.405, de 1985. § 2o Os casos de inobservância do disposto no § 1o estarão sujeitos às sanções estabelecidas pelos órgãos competentes. § 3o Aplica-se o disposto no caput aos estacionamentos localizados em áreas públicas e de uso coletivo. § 4o A utilização das vagas reservadas por veículos que não estejam transportando as pessoas citadas no caput constitui infração ao art. 181, inciso XVII, da Lei no 9.503, de 23 de setembro de 1997.

A vaga desse morador também precisa estar o mais próxima possível do elevador, para facilitar sua entrada.

Fonte: Sindiconet

Síndico e suas funções

Quais as principais responsabilidades e os poderes de um síndico

O Síndico é o representante legal eleito pela Assembléia dos condôminos. Embora seja dotado de poderes executivos, com condições de tomar várias decisões importantes, pode ser substituído a qualquer momento, da mesma forma que foi eleito, por uma assembléia convocada especificamente para esse fim. Ele normalmente  não possui nenhum vínculo trabalhista, mas, dependendo da convenção do condomínio, pode obter uma isenção da taxa condominial e até ser remunerado, já que exerce uma grande responsabilidade.

Atualmente, existe a figura do síndico profissional, um executivo contratado pelo condomínio para exercer a função de síndico. No entanto, é necessário que a convenção do condomínio o permita. 

O Síndico possui várias funções, como: representar o Condomínio  legalmente perante terceiros e órgãos públicos, em juízo ou fora dele, exercer a administração interna da edificação, cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, impor as multas estabelecidas pela convenção, prestar contas à Assembléia, cuidar da manutenção e da segurança do prédio,  e guardar os documentos contábeis do condomínio, conforme prescreve a Lei. Deve zelar pela aplicação dos dispositivos das leis que tenham relação com a vida do condomínio, tais como as de trânsito (CTB), em suas vias internas e a do Silêncio (Lei Nº 126, de 10/05/1977).

As responsabilidades do síndico são enormes, pois responde, civil e criminalmente, por seus atos administrativos e até por danos causados, pelo condomínio, à terceiros ou aos próprios condôminos, se for comprovada omissão ou negligência de suas obrigações.

As decisões tomadas pelo síndico devem ser pautadas pelo que determina a Convenção Condominial,  pelo Regulamento Interno, as deliberações das Assembléias Gerais, sem ultrapassar os ditames da Lei.

Fonte: Tudo sobre imóveis

Lei do Silêncio!

Uma noite tranquila é direito de todos

O que fazer quando o barulho excessivo perturba a paz e a tranqüilidade do condomínio? Conheça a seguir as leis e os programas criados para combater a poluição sonora.

Leis e normas

Nacionalmente, a legislação básica aplicável referente à poluição sonora é a seguinte: artigo 225 da Constituição Federal; Lei n.º 6.938/81, que dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente; Decreto nº 99.274/90 que regulamenta a Lei nº 6.938/81, Resolução CONAMA nº 001, de 08.03.1990, que estabelece critérios e padrões para a emissão de ruídos, em decorrência de quaisquer atividades industriais; a Resolução CONAMA nº 002, de 08.03.1990, que institui o Programa Nacional de Educação e Controle de Poluição Sonora  Silêncio, e as Normas de nºs 10.151 e 10.152 da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.

Mas na prática, as normas variam de estado para estado. Em São Paulo por exemplo, foi criado o programa "Silêncio Urbano (PSIU)", instituído pelo Decreto 34.569 de 06 de outubro de 1994, e reestruturado pelo Decreto 35.928 de 06 de março de 1996. O propósito desse programa é limitar sons ou ruídos estridentes que possam provocar o incômodo e interferir na saúde e no bem-estar das pessoas. Infelizmente, o PSIU só pode ser acionado em casos em que estabelecimentos comerciais ou em logradouro público, nunca para ruídos produzidos dentro de domicílios. Em relação a isso, a legislação paulista é confusa. Segundo o site Sampa Online, Por algum motivo esta lei de 8.106 foi modificada pela lei 11.501 de 11/04/1994 que também, sabe-se lá por qual motivo, sofreu alterações em partes dos seus artigos pelas leis 11.631 de 21/06/1.994 e lei 11.986 de 16/01/1996 (...) reportando-se sempre a algum artigo da lei 11.501/94. 

Já no estado do Rio de Janeiro uma lei conhecida popularmente como Lei do Silêncio (LEI Nº 126, DE 10 DE MAIO DE 1977), que estabelece que, no período entre 22 e 7 horas, consideram-se prejudiciais à saúde, à segurança ou ao sossego públicos quaisquer ruídos que:

I - atinjam, no ambiente exterior ao recinto em que têm origem, nível sonoro superior a 85 (oitenta e cinco) decibéis, medidos na curva C do "Medidor de Intensidade de Som", de acordo com o método MB-268, prescrito pela Associação Brasileira de Normas Técnicas;

II - alcancem, no interior do recinto em que têm origem, níveis de sons superiores aos considerados normais pela Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Para outros estados, siga o guia de serviços indicado no fim deste artigo.

Danos à saude

Todo esse cuidado tem fundamentos científicos. Quando exposta a ruídos muito altos (acima de 50 decibéis) durante um período prolongado, a audição humana pode sofrer danos, resultando certas vezes em deficiência auditiva permanente. Além disso, a poluição sonora prejudica a tranqüilidade de quem deseja adormecer ou mesmo apenas descansar. O barulho constante impede o relaxamento, e à medida que  vai aumentando crescem também os sintomas de stress: entramos estado de alerta, o organismo tenta se adequar ao ambiente, liberando endorfina, minando as defesas e aumentando ainda mais a agitação. Isso explica porque algumas pessoas só conseguem adormecer se o rádio ou a televisão permanecerem ligados.  A continuidade dessas ocorrências pode gerar problemas cardíacos, infecções e outros problemas de saúde.

O que fazer?

O melhor a fazer nesses casos é acionar o síndico para que este chame a atenção do morador que está produzindo o ruído. Se isso não funcionar, o incomodado pode pedir ajuda da polícia, estando ciente que esta pode vir a apreender a fonte de poluição sonora. Um incidente desses pode criar um clima desagradável no condomínio, tornando a convivência posterior ao fato mais difícil.

O melhor mesmo é conscientizar todos os moradores a respeitar a lei do silêncio antes que situações desagradáveis aconteçam. Isso pode ser feito através de campanhas dentro do próprio condomínio, esclarecimentos feitos em assembléias, folhetos distribuídos dentro das caixas de correio e panfletos nos elevadores. Dessa forma fica mais claro para todos que existe uma lei que regulamenta a produção de ruídos e que é obrigação de todos respeitá-la e obedecê-la.

Fonte: Tudo sobre imóveis: