O Usucapião e o Novo Código Civil

O Novo Código Civil aumenta o prazo para solicitação de posse.

O Usucapião (cujo significado vem do latim usu + capere, isto é, adquirir pelo uso, pela posse) é a aquisição da propriedade em decorrência do lapso temporal. A partir de 11 de janeiro de 2003, o código civil estabeleceu que, ao invés de esperar vinte anos para dar a entrada na ação de usucapião, a posse deve ser exercida por quinze anos. Em casos especiais, como quando a posse é domicílio, o prazo passa a ser de dez  anos. Se o ocupante não possuir outro imóvel, o prazo cai ainda mais, desta vez para cinco anos.

O trecho do Novo Código Civil que prevê o Usucapião, diz o seguinte:

CAPÍTULO II

Da Aquisição da Propriedade Imóvel

Seção I

Da Usucapião

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de~ Imóveis.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

O processo se dá da seguinte maneira:

"O Estado, reconhecendo essa posse, concede ao possuidor a Ação de Usucapião. Nesta ação, para justificar a sua posse, pede que sejam citados os interessados certos e incertos e os que se limitam com o imóvel usucapião, para contestarem o pedido no prazo de dez dias da citação. Quanto aos interessados incertos, sua citação é feita, por meio de edital, com prazo de trinta dias, publicado o mesmo três vezes em jornal do local onde foi ajuizada a ação e uma vez no Órgão Oficial do Estado. A intervenção do Ministério Público é obrigatória. Se não houver Contestação, dentro do prazo legal, estando a posse devidamente justificada, o Juiz julgará procedente a ação. Havendo contestação, ou não ficando provada a posse, o Juiz profere o Despacho Saneador, marcando audiência de instrução e julgamento. Segue-se o curso ordinário".

Fonte: Tudo sobre imóveis

Direitos e deveres de um condômino de acordo com o Novo Código Civil

Onde começa e onde termina um direito

Os condôminos devem estar atentos às mudanças que o Novo Código Civil traz a seus direitos e deveres. O código, em vigor desde 11 de janeiro de 2003, traz em seus artigos 1.335 e 1.336 os direitos e os deveres dos moradores em relação às áreas privativas e comuns do condomínio.  

Por definição, condôminos são os proprietários de suas unidades privativas (habitacionais) como também, proporcionalmente, das áreas comuns que são compartilhadas por todos os moradores de um condomínio, tais como hall social, salão de festas, garagens, piscina, etc. Por isso é dever de todos os moradores mantê-las e conservá-las. 

O uso da área privativa não é tão livre como muitos pensam.Além dos impedimentos de uso previstos em convenção, como o uso comercial ou para cultos religiosos, há outros, como a Lei n.º 126, de 10/05/1977, a Lei do Silêncio, do Rio de Janeiro, pela qual qualquer ruído que passar dos 85 decibéis em ambiente exterior ao recinto em que tem origem. Outros estados têm leis e decretos semelhantes, como São Paulo, Espírito Santo e Minas Gerais.

Para disciplinar e delimitar a liberdade de cada condômino existe a Convenção do Condomínio, o Regulamento Interno (específicos para cada condomínio), que podem ser solicitados junto à administradora ou ao síndico.

Todos os condôminos devem estar cientes das despesas, das obras e dos problemas de seu condomínio e, sempre que houver dúvidas, devem ter acesso a todos os documentos.

Todos os condôminos são obrigados a participar das despesas ordinárias e extraordinárias aprovadas em Assembléia, mesmo que o objeto da despesa não

seja do seu interesse ou uso.

Abaixo, os dois artigos do Novo Código que dizem respeito aos direitos e deveres dos Condôminos.

Art. 1.335. São direitos do condômino: 

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; 

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; 

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. 

Art. 1.336. São deveres do condômino: 

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; 

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. 

No Novo código também ficou estabelecido um valor máximo de multa para o morador que não cumpre com as obrigações acima estabelecidas. Veja:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. 

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. 

Como podemos ver, o Novo Código é bastante claro ao discriminar os direitos e os deveres dos proprietários de apartamentos. Ao seguir corretamente essas normas, o condômino pode usufruir tranqüilamente do que é seu, tirando proveito de tudo o que lhe é de direito e sem nunca ultrapassar os limites dos demais.

Fonte: Tudo sobre imóveis

A Polêmica das Multas Condominiais

O Novo Código Civil poder aumentar a inadimplência entre os condôminos

No Novo Código Civil, o valor da multa estabelecida para aqueles que não cumprem suas obrigações com o condomínio foi reduzida. Ao invés do antigo valor máximo de 20%, agora o condômino em atraso com suas obrigações paga até 2% do valor devido. O juros moratórios, não sendo previstos em convenção, agora são de 1% ao mês.

Atrasos e Inadimplências

Com essa diminuição drástica de valores, alguns proprietários estão temerosos de que possa vir a crescer índice de inadimplência, isto é, com uma multa tão baixa, os moradores podem privilegiar outras despesas. Este atraso pode prejudicar todo o funcionamento do condomínio, e como conseqüência disso, quem está em dia com suas obrigações pode acabar ficando sobrecarregado com as despesas urgentes do condomínio. 

Resolvendo na Justiça

Como o Código ainda é recente, existe a possibilidade futura de considerar a inadimplência como comportamento anti-social. Ou seja, o morador que não cumpre com suas obrigações prejudica o condomínio como um todo, tendo assim um comportamento muito longe do sociável. 

Os antigos descontos dados aos condôminos que pagavam suas taxas em dia, comuns na época de alta inflação, estão proibidos. Não pode haver nenhum incentivo a quem não atrasa sua contribuição. 

Por fim, se não for possível fazer um acordo, uma ação de cobrança por durar de três a quatro anos. Depois disso, o imóvel devedor pode ir a leilão para a quitação da dívida. 

Fonte: Tudo sobre imóveis