Na compra de um imóvel, fique atento aos gastos com documentação!

Custo de transferir imóvel pode chegar a 5% do seu valor; boa parte está relacionada ao ITBI, que não pode ser evitado

Após muito esforço, você finalmente encontrou o imóvel que estava procurando. Ele tem o tamanho ideal para acomodar você e sua esposa e, em breve, quem sabe, dá até para pensar em uma expansão da família. O preço está mais ou menos em linha com o que você planejava gastar e, com um pouco de esforço, dá até para comprar alguns móveis novos.

Mas, não é que bem no dia da conclusão do negócio, você foi informado de que teria que arcar com gastos adicionais referentes à documentação do imóvel? E, ao contrário do que imaginava, os gastos são bastante elevados. Já pensou saber um dia antes da assinatura da escritura que terá que arcar com gastos extras, que podem chegar a 5% do valor do imóvel que está comprando?

Transferir posse custa
Antes de reclamar e acusar o corretor ou o cartório de prática abusiva, vale ressaltar que a compra de um imóvel implica na transferência de propriedade, e que, nestes casos, você está sujeito a um recolhimento de imposto: o ITBI.

Também conhecido como Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, o referido imposto é de competência municipal e, por isso mesmo, tem legislação própria para cada um deles. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota para imóveis que não estão sendo transferidos no âmbito do SFH, é fixa em 2%.

Esta também é a alíquota aplicada no Rio de Janeiro. Mas em Belo Horizonte, por exemplo, a alíquota é maior, de 2,5%. Assim, é preciso se informar sobre qual a alíquota aplicada na sua cidade e incluir estes números no cálculo do custo do imóvel. E aqui não adianta reclamar, pois o ITBI é recolhido na transferência de posse de qualquer imóvel.

Nada de contratos de gaveta
Se você está pensando em uma forma de burlar o pagamento, desista: não vale a pena o risco! Neste caso, a única alternativa seria assinar um "contrato de gaveta" com o vendedor, que permite evitar a transferência da posse do imóvel.

Porém, isso não é aconselhável, pois da mesma forma como nos contratos de gaveta de financiamentos imobiliários, os riscos envolvidos são altos. Sem a transferência de posse, não é possível, por exemplo, transferir a responsabilidade pelo pagamento dos impostos e taxas referentes ao imóvel. Neste caso quem corre risco é o vendedor, que pode ter seu nome sujo na praça se o novo proprietário não arcar com esses gastos.

Por outro lado, o comprador também se arrisca, pois o vendedor pode enfrentar problemas financeiros graves, e o imóvel que você pagou, mas do qual não tem posse legal, pode ir a leilão para quitar as dívidas do vendedor. Caso o vendedor não tenha outros bens que possam ser penhorados no lugar do imóvel, a situação do comprador fica bastante delicada, pois ele pode acabar perdendo o imóvel pelo qual pagou.

Sinal só depois da papelada em ordem
Nos negócios de compra e venda de imóveis, é bastante comum se assinar um instrumento particular de compra. Uma vez assinado este documento, o comprador em geral dá um sinal, de cerca 20% do valor do imóvel que está a venda, como forma de garantia.

Como era de se esperar, não é recomendável assinar ou efetuar o pagamento deste depósito, antes de ter certeza de que tanto a documentação do imóvel quanto a do vendedor estão corretas. Dentre os cuidados a serem tomados, é importante que o comprador se assegure de que o vendedor está em dia com o pagamento de impostos (ex. IPTU), taxas (ex. taxa de lixo) e outras despesas (ex. água, luz, condomínio).

Também é preciso cuidado, por exemplo, com imóveis que foram doados em herança, ou que são alvo de partilha de bens entre casais. Neste caso, a venda pode estar bloqueada até a conclusão do inventário ou da partilha dos bens.

Quem está vendendo o imóvel?
Mas não é apenas a documentação do imóvel que pode estar irregular. Assim sendo, o vendedor também precisa ser capaz de apresentar a escritura do imóvel em seu nome, ou seja, ele precisa provar que pode efetivamente vender o imóvel do qual afirma ser proprietário.

Além da escritura, é importante que o vendedor apresente todas as certidões necessárias, de forma a comprovar que está em dia com o Fisco, com a Justiça Trabalhista, e que não tem o seu nome protestado em nenhum cartório. Este procedimento protege o comprador da possibilidade do imóvel ser penhorado para quitação de alguma disputa judicial envolvendo o vendedor.

Porém, aqui é preciso cautela, para não agir de maneira precipitada! Antes de acusar alguém de ter o nome sujo na praça, verifique a possibilidade de se tratar de um homônimo. A melhor forma de evitar equívocos desagradáveis que podem acabar comprometendo o negócio é pedir anotação. Ou seja, além de averiguar possíveis protestos contra o vendedor, você deve conferir o RG e o CPF de quem está sendo protestado para possíveis erros.

Finalmente, se sua intenção é financiar o imóvel, não se esqueça de, ao final do pagamento do empréstimo, regularizar a documentação. Para tanto, entre com pedido junto ao banco de uma certidão de quitação do débito. Com este documento em mãos, dirija-se a um cartório de imóveis e peça o cancelamento da hipoteca. Aqui vale ressaltar que não há necessidade de se lavrar uma nova escritura.

Fonte:  SINESCONTABIL/MG

Cuidados básicos facilitam o financiamento do imóvel

A grande oferta de imóveis no mercado e a expansão do crédito nos últimos anos encurtaram o caminho para a casa própria. Contudo, para a maioria dos brasileiros a concretização desse sonho depende do financiamento. São várias etapas a serem vencidas e pesquisar antecipadamente é o melhor jeito de enfrentar a burocracia e não cair nas pegadinhas do financiamento, alertam os especialistas. Mesmo assim, o comprador pode precisar de uma ajudinha, já que o andamento do processo envolve vários detalhes e costuma ser demorado. Na Caixa Econômica Federal (CEF), por exemplo, todo o processo é feito por meio dos correspondentes imobiliários, profissionais cadastrados pelo banco e indicados pelas imobiliárias e construtoras para intermediar o financiamento. Para o especialista em Direito imobiliário Marcelo Tapai, o ideal é que o comprador do imóvel procure alguém de sua confiança para acompanhar o financiamento, afinal, trata-se de um investimento alto e de longo prazo. Conhecer os detalhes e se preparar para o financiamento antecipadamente evita dor de cabeça no futuro. Confira a seguir algumas dicas fundamentais antes de assinar o contrato.

Confira o fluxo de documentação até o registro do imóvel

1 – Avalie sua renda e capacidade de endividamento

O processo de financiamento começa quando se decide comprar um imóvel. Embora o limite para comprometimento da renda seja de 30%, especialistas recomendam uma margem menor, de até 25%. Isso porque, na maioria dos casos a capacidade de endividamento do comprador já está limitada com outras despesas. Ao menor sinal de que o comprador pode não honrar a dívida, os bancos acendem o alerta e podem barrar o financiamento.

2 - Prepare-se para os custos adicionais

O financiamento implica em custos que vão além do valor das parcelas. Pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), despesas de cartório, avaliação do imóvel e avaliação jurídica dos documentos podem custar até 4% do valor do imóvel, segundo estimativa da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi). O ideal é fazer uma reserva para essas despesas adicionais. Só o ITBI, que varia conforme a cidade, custa 2,4% do valor do imóvel em Curitiba.

3 – Pesquise e negocie juros menores

Enquanto procura o imóvel que deseja, compare as linhas de crédito imobiliário disponíveis no mercado e negocie taxas melhores com os bancos. Observe não apenas a taxa de juros, mas o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento. Os bancos costumam oferecer condições melhores para quem está disposto a ter “relacionamento” com a instituição, ou seja, vínculo por meio de conta-salário e outras operações como, por exemplo, seguro de vida e previdência privada.

4 – Procure ajuda especializada

Na dúvida, a orientação é procurar um especialista de confiança para acompanhar o processo. “Falta conhecimento sobre o financiamento de ambas as partes, tanto de quem quer comprar quanto de quem quer vender o imóvel”, afirma Alexandre Rebonato da Cunha, supervisor da Investbens, empresa de assessoria imobiliária. Sem o acompanhamento de um bom profissional, as chances de o processo emperrar em algum ponto aumentam muito.

5- Destrinche o contrato

Alguns contratos costumam esconder taxas ilegais ou desnecessárias, que poderiam ser previamente negociadas. O cliente que compra o imóvel na planta, por exemplo, não é obrigado a fazer o financiamento com o banco da obra, mas existe uma taxa de interveniência que penaliza quem escolhe outro banco para financiar o imóvel Outra cobrança que pode ser abusiva é a do Serviço de Assistência Técnico Imobiliário (Sati), que corresponde a 0,85% do valor do imóvel. É uma espécie de assessoria da construtora ao financiamento.

6- Fuja das pegadinhas

No contrato de financiamento de um imóvel junto ao banco, apenas dois seguros são obrigatórios e estão embutidos no Custo Efetivo Total (CET) da operação: o seguro de Morte ou Invalidez Permanente – que quita o saldo devedor no caso de morte ou invalidez do mutuário (a alíquota varia de acordo com a idade do comprador e é calculada sobre o saldo devedor, mês a mês) – e o seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI), que cobre a garantia do banco que é o imóvel. É fixo e é calculado sobre o valor do imóvel.

Fique atento

Financiamento de imóvel na planta exige cuidado redobrado

A compra de um imóvel na planta requer cuidado redobrado por parte do comprador, pois implica na aquisição de dois contratos longos: primeiro com a construtora; depois com o banco, por um período de 20 a 30 anos. Uma parte do pagamento é diluída durante a construção e o saldo restante pode ser financiado, mas qualquer atraso no processo de financiamento significa custo extra para o comprador. Enquanto o contrato não é assinado com o banco, o comprador paga juros de 1% ao mês, além da correção do IGP-M, para a construtora. O comprador deve estar ciente de que essa correção mensal é somada ao valor final do imóvel. Portanto, se no momento da assinatura do contrato com a construtora o valor do imóvel era compatível com a sua renda, na hora de financiar ele poderá ter dificuldade para obter o valor junto ao banco. Esse, aliás, é um dos principais entraves desse tipo de financiamento, afirma o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito imobiliário.

Papelada

A lista de documentos necessários para o financiamento inclui a papelada reunida pelo comprador e pelo vendedor do imóvel. Já os documentos do imóvel variam de acordo com o tipo do bem, se é novo ou usado. É preciso ficar atento ao prazo de validade de algumas certidões. Um documento com prazo vencido pode atrasar todo o processo de financiamento. Os bancos e até mesmo as construtoras fornecem a lista de documentos necessários para o financiamento.

Você sabia?

A Lei Federal 12.424/11 determina um desconto de 50% nos custos de cartório para quem estiver comprando o primeiro imóvel pelo Sistema Financeiro de habitação (SFH). O mutuário preenche uma declaração e pede o desconto no ato do registro do imóvel.

Fonte: Gazeta do Povo