A hora de devolver imóvel alugado é quando, geralmente, os maiores problemas surgem. Falta de vistoria no início da relação contratual de locação, responsabilidade pelas reformas no imóvel e até mesmo falta de informação são os empecilhos mais comuns.
Quando se loca uma unidade, a premissa básica é a de que a responsabilidade é do locatário. Não somente pelo aluguel, mas também por todos os encargos oriundos do contrato. Esses deveres perduram até a devolução definitiva do imóvel. “Ela acontece quando se devolve o bem no estado em que recebeu e com todas as quitações”, explica Hebert Reis, advogado especializado em direito imobiliário.
Nessa desocupação, o inquilino tem que avisar que irá sair com pelo menos trinta dias de antecedência. Após o aviso prévio, se ainda houver pendências para a devolução, a unidade não será considerada entregue e encargos do contrato continuam.
Vistoria
Deve-se estar atendo também ao início da locação, quando deve ser realizada a vistoria do bem para ser confrontada com a vistoria final. Assim, o estado inicial do imóvel estará certificado. “A melhor forma de evitar problemas na desocupação e devolução do imóvel locado é a existência do laudo de vistoria inicial e final. O ideal é que esse documento seja assinado por ambas as partes (locador e locatário) e que as vistorias sejam feitas em conjunto. A partir daí é que se vai definir as responsabilidades quanto aos danos existentes”, alerta o advogado Welvio Cavalcante.
Também podem surgir problemas quando a imobiliária demora a fazer essa vistoria final para desocupação do bem e o locatário acaba se responsabilizando por todos os encargos do imóvel nesse período. “Reconheço como não justo o locatário ficar refém dos prazos não determinados e não informados por parte da administradora. No nosso entender, se houve prazo oriundo da inércia ou do dolo da administradora/proprietário por algum motivo, deve esta/este responder pelo mesmo”, ressalta Hebert.
Mas se não houver um laudo de vistoria descrevendo o estado em que o imóvel foi locado, ficará difícil para as partes envolvidas provarem qual era o estado original do imóvel. “Neste caso, o recomendado é o locatário entrar em composição com o locador. Não sendo possível, poderá devolver o imóvel no estado em que recorda tê-lo recebido, mas tem que estar em perfeitas condições, pois, como não há um termo de vistoria, se presume que o imóvel foi entregue desta forma”, detalha Cristiano Espíndola, sócio da imobiliária Espíndola.
Se houver recusa no recebimento das chaves, o procedimento adequado para cessar as obrigações contratuais é a consignação judicial, conforme indica Rodrigo Costa, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados Secção Ceará (OAB-CE). Mas, no caso de ausente o laudo de vistoria, depoimento testemunhal é meio hábil para suprir tal inexistência. (Beatriz Cavalcante)
IMOBILIÁRIA
Quanto a imobiliária, deve-se analisá-la em duas posições distintas
QUANDO ESTA se relaciona com o inquilino, ela está atuando na qualidade de representante do locador, através do mandato especifico conferido por este
POR SUA VEZ, a imobiliária na qualidade de prestadora de serviços ao Locador, deve defender os interesses deste, dando toda a orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente. Vale ressaltar que esta responde civil e penalmente por todos os atos profissionais danosos ao seu cliente, o locador, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência e negligência. A inexistência de um termo de vistoria inicial, ou mesmo ele existindo, mas incompleto, pode gerar direito de indenização ao Locador, porém é importante analisar o caso concreto
LOCATÁRIO
DEVERIA SER exigido do locador a descrição do estado do imóvel no bojo do próprio contrato, ou em instrumento à parte, o Termo de Vistoria Inicial, antes de receber as chaves do imóvel
É OBRIGAÇÃO do inquilino devolver o imóvel no estado em que recebeu e não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador
É OBRIGAÇÃO do inquilino pagar o aluguel e os encargos da locação previstos contratualmente até a efetiva entrega do imóvel, mas ele poderá solicitar abatimento destes valores caso fique configurada a mora exclusiva e injustificada do locador para rescindir o contrato
IDENTIFICANDO a mora do Locador ou da imobiliária que o representa, o recomendado é o locatário notifica-lo(s) e caso a mora persista, consignar as chaves em juízo e registrar o estado em que o imóvel foi devolvido através de uma Ata Notarial, por exemplo
QUANTO AO AVISO prévio, deve ter 30 dias de antecedência
LOCADOR
TEM O DIREITO de exigir o imóvel no estado em que foi entregue. Como não há o Termo de Vistoria Inicial no caso apresentado, poderá o locador exigir que o imóvel seja devolvido em perfeito estado, mas ficará difícil para fazer outras exigências ao inquilino
DEVE RESPONDER em tempo hábil o inquilino, pois pode ter que indenizá-lo por eventuais perdas e danos
É OBRIGADO “fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes”
NÃO PODE se recusar a receber as chaves do inquilino sem uma justificativa plausível. Na prática, o recomendado é que o Locador receba as chaves e que acione a justiça para eventual reparação de perdas e danos, pois o caminho inverso pode ser muito mais oneroso para locador devido a morosidade do judiciária e a incapacidade de pagamento do inquilino, muitas vezes já endividado
Fonte: O Povo
