Como não cair em problemas na hora de devolver o imóvel

A hora de devolver imóvel alugado é quando, geralmente, os maiores problemas surgem. Falta de vistoria no início da relação contratual de locação, responsabilidade pelas reformas no imóvel e até mesmo falta de informação são os empecilhos mais comuns.

Quando se loca uma unidade, a premissa básica é a de que a responsabilidade é do locatário. Não somente pelo aluguel, mas também por todos os encargos oriundos do contrato. Esses deveres perduram até a devolução definitiva do imóvel. “Ela acontece quando se devolve o bem no estado em que recebeu e com todas as quitações”, explica Hebert Reis, advogado especializado em direito imobiliário.

Nessa desocupação, o inquilino tem que avisar que irá sair com pelo menos trinta dias de antecedência. Após o aviso prévio, se ainda houver pendências para a devolução, a unidade não será considerada entregue e encargos do contrato continuam.

Vistoria

Deve-se estar atendo também ao início da locação, quando deve ser realizada a vistoria do bem para ser confrontada com a vistoria final. Assim, o estado inicial do imóvel estará certificado. “A melhor forma de evitar problemas na desocupação e devolução do imóvel locado é a existência do laudo de vistoria inicial e final. O ideal é que esse documento seja assinado por ambas as partes (locador e locatário) e que as vistorias sejam feitas em conjunto. A partir daí é que se vai definir as responsabilidades quanto aos danos existentes”, alerta o advogado Welvio Cavalcante.

Também podem surgir problemas quando a imobiliária demora a fazer essa vistoria final para desocupação do bem e o locatário acaba se responsabilizando por todos os encargos do imóvel nesse período. “Reconheço como não justo o locatário ficar refém dos prazos não determinados e não informados por parte da administradora. No nosso entender, se houve prazo oriundo da inércia ou do dolo da administradora/proprietário por algum motivo, deve esta/este responder pelo mesmo”, ressalta Hebert.

Mas se não houver um laudo de vistoria descrevendo o estado em que o imóvel foi locado, ficará difícil para as partes envolvidas provarem qual era o estado original do imóvel. “Neste caso, o recomendado é o locatário entrar em composição com o locador. Não sendo possível, poderá devolver o imóvel no estado em que recorda tê-lo recebido, mas tem que estar em perfeitas condições, pois, como não há um termo de vistoria, se presume que o imóvel foi entregue desta forma”, detalha Cristiano Espíndola, sócio da imobiliária Espíndola.

Se houver recusa no recebimento das chaves, o procedimento adequado para cessar as obrigações contratuais é a consignação judicial, conforme indica Rodrigo Costa, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados Secção Ceará (OAB-CE). Mas, no caso de ausente o laudo de vistoria, depoimento testemunhal é meio hábil para suprir tal inexistência. (Beatriz Cavalcante)

IMOBILIÁRIA

Quanto a imobiliária, deve-se analisá-la em duas posições distintas

QUANDO ESTA se relaciona com o inquilino, ela está atuando na qualidade de representante do locador, através do mandato especifico conferido por este

POR SUA VEZ, a imobiliária na qualidade de prestadora de serviços ao Locador, deve defender os interesses deste, dando toda a orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente. Vale ressaltar que esta responde civil e penalmente por todos os atos profissionais danosos ao seu cliente, o locador, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência e negligência. A inexistência de um termo de vistoria inicial, ou mesmo ele existindo, mas incompleto, pode gerar direito de indenização ao Locador, porém é importante analisar o caso concreto

LOCATÁRIO

DEVERIA SER exigido do locador a descrição do estado do imóvel no bojo do próprio contrato, ou em instrumento à parte, o Termo de Vistoria Inicial, antes de receber as chaves do imóvel

É OBRIGAÇÃO do inquilino devolver o imóvel no estado em que recebeu e não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador

É OBRIGAÇÃO do inquilino pagar o aluguel e os encargos da locação previstos contratualmente até a efetiva entrega do imóvel, mas ele poderá solicitar abatimento destes valores caso fique configurada a mora exclusiva e injustificada do locador para rescindir o contrato

IDENTIFICANDO a mora do Locador ou da imobiliária que o representa, o recomendado é o locatário notifica-lo(s) e caso a mora persista, consignar as chaves em juízo e registrar o estado em que o imóvel foi devolvido através de uma Ata Notarial, por exemplo 

QUANTO AO AVISO prévio, deve ter 30 dias de antecedência

LOCADOR

TEM O DIREITO de exigir o imóvel no estado em que foi entregue. Como não há o Termo de Vistoria Inicial no caso apresentado, poderá o locador exigir que o imóvel seja devolvido em perfeito estado, mas ficará difícil para fazer outras exigências ao inquilino

DEVE RESPONDER em tempo hábil o inquilino, pois pode ter que indenizá-lo por eventuais perdas e danos

É OBRIGADO “fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes”

NÃO PODE se recusar a receber as chaves do inquilino sem uma justificativa plausível. Na prática, o recomendado é que o Locador receba as chaves e que acione a justiça para eventual reparação de perdas e danos, pois o caminho inverso pode ser muito mais oneroso para locador devido a morosidade do judiciária e a incapacidade de pagamento do inquilino, muitas vezes já endividado

Fonte: O Povo

Dicas para deixar seu financiamento da casa própria mais barato, confira aqui:

Confira as dicas de um educador financeiro e de uma construtora para economizar ao máximo

Quem nunca sonhou em comprar a casa própria? Certamente, este é o desejo de muitos brasileiros. No entanto, poucos conseguem adquirir um imóvel à vista. Muitas pessoas acabam recorrendo ao financiamento.

É possível fazer uma economia considerável pesquisando as taxas praticadas pelos bancos 

Na opinião de Reinaldo Domingos, presidente da Associação Brasileira de Educadores Financeiros, antes de comprar um imóvel é preciso verificar se ele é compatível com o seu padrão de vida, assim como é bom checar a infraestrutura em volta do imóvel no que diz respeito aos preços de produtos e serviços.

“É importante verificar se o preço do imóvel é compatível com o que você ganha, pois a prestação não pode ultrapassar 30% da renda. Outra dica é pesquisar as taxas das instituições financeiras, comparando as de administração e seguro, por exemplo, o que pode gerar boa economia para financiamentos em longo prazo”, ensina Domingos.

Rosana Carnevalli, sócia-proprietária da construtora Carnevalli e diretora-adjunta da Regional Santo André do SindusCon-SP, lembra que imóveis cadastrados no Programa Minha Casa Minha Vida possuem juros mais baixos. “Dependendo das condições, ainda há subsídios do governo no valor de R$ 25 mil. Há alguns dias vendemos um imóvel no valor de R$ 195 mil em Mauá e o cliente pôde utilizar esse recurso”, afirma.

Rosana também lembra que, quem compra um imóvel na planta, tem a vantagem de fazer uma poupança durante a construção e, na hora de financiar, pode fazer uma boa amortização do valor que seria financiado pelo banco.

“Além disso, tem muita gente que se esquece de usar o FGTS para o financiamento de imóvel ou que prefere esperar sair do emprego para usar. Mas o FGTS ajuda muito e tem ainda o fato de que o imóvel valoriza bem mais rápido que o FGTS. Então, vale a pena utilizá-lo”, aconselha.

No que diz respeito ao seguro do imóvel, é possível fazer uma economia considerável pesquisando as taxas praticadas pelos bancos. “O programa Minha Casa Minha Vida estipula os bancos onde devem ser feitos os seguros, mas, fora dessa situação, o consumidor deve comparar as taxas. No caso de pessoas com idade mais avançada, o seguro fica muito caro. A dica é passar o imóvel para o nome de um filho para diminuir as taxas de juros”, orienta Rosana.

Financiar ou pagar à vista?

Segundo Domingos, é fundamental ter em mente que, com o financiamento, você estará contraindo uma dívida de valor, que deverá ser honrada mensalmente e que inclui os juros que, somados ao longo do contrato, podem significar o pagamento de duas ou até três casas.

Para quem paga aluguel, o financiamento pode ser uma ótima alternativa, pois se deixa de pagar esse valor sem retorno futuro para pagar a prestação de algo que será seu. Se a pessoa não pagar aluguel, uma ótima alternativa é guardar o valor da prestação do financiamento em qualquer tipo de investimento conservador, assim, em sete ou oito anos, poderá comprar a casa à vista e não pagar juros. “É preciso entender que o dinheiro aplicado rende juros, enquanto quando se faz um financiamento se paga juros”, explica.

O grande problema enfrentado para a realização do sonho da casa própria, na opinião de Domingos, são as dívidas sem valor, aquelas contraídas nas compras de produtos e serviços que muitas vezes não agregam valor. Elas acabam desequilibrando o orçamento financeiro mensal e, com isso, perde-se o foco no bem de valor que é a casa.

Faça uma simulação em qualquer banco de quanto custaria a prestação do imóvel e comece a guardar em um investimento conservador.

Siga alguns passos para adquirir a casa própria:

1. Reúna a família e converse sobre o assunto, definindo o lugar, valor e as reais condições em que se encontram.

2. O melhor caminho para adquirir é poupar parte do dinheiro que se ganha. Faça uma simulação em qualquer banco de quanto custaria a prestação do imóvel e comece a guardar em um investimento conservador como poupança, CDB ou tesouro direto.

3. Analise o valor do aluguel que está pagando e, se for o mesmo valor da prestação de um financiamento, poderá ser uma opção financiar o imóvel.

4. Lembre-se de que o financiamento de um imóvel é considerado dívida de valor, por isso deve ser protegido e garantido antes de sair pagando as despesas mensais.

5. Cuidado com o valor do imóvel que comprará e veja se o seu valor adéqua-se a seu verdadeiro padrão de vida, pois muitas vezes não respeitamos nosso padrão.

6. Tenha sempre uma reserva estratégica, pois, em caso de qualquer eventualidade, não deixará de honrar este importante compromisso.

7. Caso não esteja conseguindo pagar a prestação da casa própria é preciso rever imediatamente os gastos, em especial as pequenas despesas que, somadas, podem levar uma família ao desequilíbrio financeiro.

8. Nunca se esqueça de que um novo imóvel demanda novos custos, como mobiliário novo, condomínio, taxas de transferência etc.

9. Outro ponto a ser levado em conta é o custo de vida da região para onde irá mudar, pois ele poderá se elevar. Também se preocupe com gastos com transporte.

Fonte: ZAP Imóveis

Conheça opções para quem vai alugar um imóvel e não tem fiador

Quem muda de cidade pode encontrar dificuldades para alugar um imóvel quando se depara com a necessidade de oferecer garantias ao proprietário.

Por não implicar custos e por ser considerada segura, a opção preferida tanto pelo locador quanto pelos inquilinos sempre foi e ainda é o fiador, ou seja, uma pessoa, geralmente dona de imóvel na mesma cidade, que possa assumir a dívida do locatário em caso de ele não pagar.

Essa, porém, não é uma alternativa para quem procura uma casa ou apartamento em um lugar onde não tenha parentes e ainda está construindo uma rede de amigos. A seguir, saiba quais são as opções para quem está nessa situação:

Seguro-fiança: apesar de ainda ser a alternativa menos buscada por inquilinos, é cada vez mais comum. Um levantamento feito pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação) na capital paulista apontou que, entre maio de 2007 e maio de 2013, a porcentagem de contratos fechados com seguro-fiança cresceu de 15.1% para 20.5%.

A porcentagem daqueles que optaram por fiador e depósito caução caiu de 51,1% para 48% e de 33,8% para 31,5% respectivamente, no mesmo período.

"A vantagem do seguro-fiança é que a seguradora começa a pagar o aluguel ao proprietário imediatamente. Nas outras opções, ele só recebe depois do despejo", diz Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP.

Para o inquilino, porém, nem sempre essa garantia é a melhor opção. Primeiro, porque pode pesar no bolso. "O seguro custa mais ou menos entre um aluguel e um aluguel e meio por ano", afirma Jaques. E, segundo, porque esse dinheiro não é devolvido a ele após o término do contrato, como acontece, por exemplo, para aqueles que fazem o depósito caução.

Uma alternativa que pode valer a pena é combinar o pagamento do seguro-fiança com um aluguel mais em conta.

Foi assim com o economista Christiano Moreira, de 31 anos. Quando se mudou de Belo Horizonte (MG) para ser trainee em uma multinacional em São Paulo, encontrou um imóvel do jeito que queria. Como o proprietário não aceitava fiadores de outras cidades, Moreira recorreu ao seguro-fiança.

"O aluguel do imóvel estava bem inferior ao dos restantes, era mais ou menos 20% mais barato. Então, nem discuti muito", conta.

Depósito caução: nessa opção, a garantia é um valor, em geral de três aluguéis, depositados em uma poupança conjunta. Só é possível mexer nesse dinheiro com autorização de locatário e locador, ou por determinação da Justiça.

Para o proprietário, há o inconveniente de que, em caso de inadimplência por parte do locatário, o dinheiro pode demorar a ser sacado, já que depende de trâmites judiciais -o que leva, em média, um ano. "O período para tirar o inquilino acaba ultrapassando o período coberto pelo depósito. O proprietário fica no prejuízo", diz José Augusto Vianna Neto, presidente do Creci-SP.

Para o inquilino, porém, esse tipo de garantia acaba sendo mais confortável, uma vez que, além de mobilizar menos recursos (o valor de até três aluguéis é determinado por lei), no fim do contrato, ele pode reaver o dinheiro, com a correção da poupança.

Fonte: Economia UOL

Aluguel e Venda de Vagas na Garagem

Conheça o que mudou com o Novo Código Civil

Segundo a nova legislação, o dono do imóvel pode  vender ou alugar a sua vaga na garagem a terceiros, desde que esta seja primeiro oferecida aos outros moradores. Se nenhum outro condômino demonstrar interesse na aquisição do espaço, o dono da vaga estará livre para anuncia-la para não-moradores.

Essa notícia tem gerado mal-estar e controvérsias entre condôminos: ao mesmo tempo em que existe uma maior possibilidade de negócio para o dono da vaga, também está sendo concedido um passe livre para que pessoas estranhas circulem pelo condomínio, abrindo uma brecha na segurança do prédio.

A convenção pode proibir

Para alívio geral, está previsto em lei que esse tipo de negócio pode ser proibido pela convenção de condomínio se assim for desejado. Entretanto, como o código é recente, nem todos os condôminos estão a par destas mudanças, e muitas convenções ainda continuam como estão. Assim, estes moradores podem ter a surpresa de estar dividindo o espaço na garagem com um estranho sem terem como reclamar. Afinal, se não é contra as normas do prédio, é direito adquirido. Não será possível revoga-lo à posteriori, mesmo que as regras de condomínio mudem. Por isso, o síndico deve convocar uma assembléia o mais cedo possível para discernir sobre essa questão com os condôminos, antes que haja problemas entre os moradores. 

Fonte: Tudo sobre imóveis

Crédito imobiliário: consórcio pode ser utilizado para compra, construção e reforma

Modalidade cresce a cada dia e permite diversos usos com facilidade

O brasileiro tem, cada vez mais, optado pelo consórcio na hora de adquirir um imóvel. Em 2013, passou de R$ 20 bilhões o volume de créditos de consórcio imobiliário comercializados no país, crescimento de quase 5% em relação ao ano anterior.

O que muita gente desconhece, porém, é que o consórcio de imóveis pode ser utilizado tanto para compra, quanto para ampliação ou reforma de apartamentos, casas e outros empreendimentos.

“A carta de crédito imobiliário também oferece essa possibilidade. É uma ótima alternativa para quem está querendo ampliar ou reformar o imóvel, mas não consegue realizar esse sonho por não ter todo o dinheiro disponível. Através do consórcio, é possível pagar prestações compatíveis com o orçamento, sem a cobrança de juros, apenas de uma taxa de administração que é diluída ao longo de todo prazo de pagamento da cota”, explica o Diretor da Racon Porto Alegre, Fábio Dutra.

Além das diversas possibilidades de utilização do consórcio imobiliário, Dutra destaca a desburocratização do sistema para a liberação do crédito e enfatiza que, com o crédito em mãos, o consorciado tem o poder de negociação à vista, podendo ganhar bons descontos.

O saldo do FGTS pode ser utilizado para amortização, liquidação de saldo devedor e pagamento de parte das prestações adquiridas em sistemas imobiliários de consórcio.

“Para fazer uso do Fundo, o consorciado deve procurar a administradora do consórcio, que irá verificar se a cota está contemplada, requisito básico para uso do recurso e direcionar o cliente a um agente financeiro, que irá orientar sobre os procedimentos e requisitos do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) para utilização do FGTS para abatimento ou liquidação do saldo a pagar.”

Dentre os critérios para ter direito à utilização do Fundo estão: ter mais de três anos de opção pelo FGTS, não ser titular de contrato do SFH, não ter imóvel no município em que reside ou exerce atividade principal e o valor do imóvel tem que ser inferior a R$ 750 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e R$ 650 mil nos demais estados.

O imóvel que você precisa está na Ribas HP imobiliária, entre em contato agora mesmo!

Fonte: PENSE IMÓVEIS 

Lançamento do blog da Ribas HP Imobiliária