Com a temporada de raios, cuidados devem ser redobrados

Uma pesquisa realizada pelo Elat (Grupo de Eletricidade Atmosférica) do Inpe (Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais), de São José dos Campos, mostra que a incidência de raios vai aumentar 20% nesta temporada de verão.

Para evitar os prejuízos trazidos com os temporais, como a danificação de eletrônicos, o Secovi (Sindicato da Habitação) da RMVale traz orientações importantes sobre os cuidados com os raios. Além dos condomínios, residências e comércios também são afetados.

De acordo com o diretor de Administração Imobiliária e Condomínios da Regional do Secovi, João Santoro, é importante que os condomínios tenham seguro para a cobertura de alguns danos. Santoro explica que o seguro é obrigatório, mas que nem todos os condomínios possuem.

"O seguro para os condomínios é obrigatório, para que sejam cobertos alguns danos em áreas externas, como em elevadores, portaria, e outros. Além disso, é saudável que cada condômino faça um seguro particular para cobrir os possíveis danos", diz.

Outro ponto que Santoro também destaca é da importância dos laudos do prédio estarem em dia. "É necessário que o prédio esteja com a situação regularizada junto ao Corpo de Bombeiros, com o auto de vistoria em dia, para evitar prejuízos", destaca.

Nos casos de ausência do morador, durante o período de férias, a orientação é para que os eletrodomésticos sejam desligados. "A atenção deve ser redobrada na ausência dos moradores. Desligar equipamentos da tomada, fechar o registro de gás e da aguá e atualizar o cadastro de dados no condomínio", orienta o diretor do Secovi regional, João Santoro.

Fora da tomada 

A orientação do Secovi é para que os equipamentos eletroeletrônicos sejam desligados durante o período de tempestades. Para os moradores que forem viajar, é válido que os aparelhos estejam fora da tomada para que os prejuízos sejam evitados.

Fonte: O SíndicoNet

Advogado dá dicas e ressalta a importância de atualizar a convenção e regimento interno Contra a inadimplência

Na luta contra a crescente inadimplência nos condomínios, potencializada pela crise atual, muitos condomínios têm buscado todas as formas de conter esse mal tão presente hoje em diversos empreendimentos, principalmente agora no começo do ano.

Com diversas contas extras para pagar, como o IPTU, IPVA e material escolar dos filhos, apostar em regras claras de cobrança de taxas atrasadas do condomínio pode fazer a diferença nas finanças do local.

Uma das maneiras de cobrar com mais segurança é atualizar a convenção e regulamento interno do condomínio. Isso porque, sem esses documentos em dia, fica muito difícil cobrar de maneira ágil e impessoal os devedores

“Contar com a convenção e o regulamento interno de acordo com as práticas legais atualizadas faz toda a diferença na hora da cobrança e traz muito mais segurança para o síndico”, explica o advogado Rômulo Gouvêa, especializado nesse tipo de atualização para condomínios. Seu escritório já alterou mais de duas mil convenções em 12 anos e atua em São Paulo e em Minas Gerais.

Com os documentos atualizados, os parâmetros de cobrança ficam claros para todos, evitando que o síndico aja em desacordo com o que consta na convenção, e também que os devedores se sintam prejudicados, ou perseguidos pelo gestor. Afinal, se está na convenção, a regra vale para todos.

“Sem normas claras de cobrança, o comum é que a inadimplência aumente, às vezes sileciosamente, no condomínio, e com isso pode haver desvalorização do patrimônio de todos com um aumento constante da taxa de condomínio”, argumenta Rômulo.

Alteração dos documentos

A convenção e o regulamento interno, junto com o Código Civil e a lei do inquilinato, são o conjunto de regras que ditam o que é permitido ou proibido em condomínio. A convenção e o RI, porém, são instrumentos dos próprios moradores, e é ali que a personalidade do condomínio se manifesta.

Portanto, é com o uso correto desses documentos que o síndico pode cobrar com mais ou menos austeridade aqueles que estão devendo ao condomínio  como cobrar os juros de mora praticados pelo mercado, conforme explica a jurisprudência do STJ e não o antigo juro de 1% anterior à nova convenção..

Justamente por sua relevância, esses documentos pedem a anuência de dois terços dos moradores para serem alterados, o que pode parecer bastante desafiador, principalmente em condomínios de médio e grande porte. Porém, existem maneiras legais específicas que simplificam tais aprovações

Para atender a demanda desse serviço tão específico, o escritório de Rômulo Gouvêa se especializou, justamente, em alteração da documentação do condomínio.

Multa mais alta

"Outro item que o dispositivo atualizado deve contemplar é a multa de até cinco vezes o valor da cota para quem atrasa repetitivamente o condomínio, o que pode ser considerado devedor contumaz - um comportamento análogo ao de um condômino antissocial", argumenta o profissional.

"É criada na convenção uma escala crescente de multa como, a cada três meses de atrasos alternados ou consecutivos, aplica-se uma taxa de multa, e a multa é crescente em função dos atrasos que ocorrerem até o limite de 5 taxas de multa, conforme consta no Código Civil e na Jurisprudência do STJ".

Para conseguir aplicar essa multa, é fundamental que essa possibidade esteja claramente descrita na convenção ou no regulamento interno.

“É uma forma de tentar não deixar que as pessoaspriorizem outros tipos de compromisso, como o cartão de crédito, cheque especial, e outros, e deixem o condomínio de lado”. 

Vale salientar que essa multa não é aplicada toda de uma vez e que a mesma não é considerada uma multa moratória. Essa, sim, não deve ser aumentada. 

“O condomínio vai cobrando de maneira crescente, até para ser justo com todos. Quem atrasa por menos tempo não precisa pagar a mesma multa de quem está há muito mais tempo em dívida com o condomínio. A multa deve ser graduada e crescente”, explica o advogado.

Outros benefícios

Não é só com a diminuição da inadimplência que o condomínio se benefica ao atualizar seus documentos.

A coletividade deve aproveitar esse momento para adicionar às normas do local itens como condôminos antissociais, regras atualizadas de uso das áreas comuns, possibilidade de alugar vagas de garagem a estranhos no condomínio, etc.

Com o novo CPC, que deve entrar em vigor ainda em 2016, os condomínios deverão conseguir mais agilidade ao cobrar cotas atrasadas. Mas, para isso devem estar com sua convenção atualizada. 

Fonte: SíndicoNet

Contribuição mensal pesa para quem quer alugar sua unidade: Valor do condomínio pode definir locação

Em função das previsões para a economia nesse ano, especialmente da continuidade de aumento da inflação, reduzir os gastos virou um imperativo para boa parte das famílias brasileiras. Nesse cenário, os especialistas acreditam que o valor total das despesas condominiais vai se manter como o principal fator para a escolha do imóvel para locação aos estudantes. 

“O valor do aluguel está um pouco mais baixo em função do grande volume de oferta no mercado. São várias opções para locar, o que aumentou o poder de barganha pelo inquilino”, diz Augusta, da Senzala Imóveis.

Entre as despesas, a taxa de condomínio é a que tem mais impacto na locação do imóvel, chegando a corresponder a um terço do valor do aluguel, em média.

“Vaga de garagem, itens de lazer, elevador e especialmente portaria 24 horas elevam a taxa de condomínio. Além disso, é importante verificar outras despesas condominiais como aluguel, IPTU, água, energia elétrica e gás”, orienta Augusta Coutinho Loch.

Augusta diz que deve ser calculado o tempo que será gasto com o deslocamento para a universidade e o trabalho, bem como o meio pelo qual ele será feito — a pé, de carro, ônibus ou bicicleta —, e os custos envolvidos e estrutura de apoio necessários, como passagem, combustível, vaga de garagem, bicicletário.

Fonte: O SíndicoNet

Álcool e Drogas: Como lidar com esta questão em condomínios

O assunto é delicado, mas não deve ser ignorado por síndicos e administradoras. O uso de drogas em condomínios é muito mais comum do que se imagina e pode causar grandes transtornos, assim como a prática de qualquer outro ato ilegal nas dependências – sejam as áreas comuns ou nas unidades.

Mas, o que fazer? Existe um limite de privacidade? Deve-se chamar a polícia?

Existem meios para evitar o abuso nas áreas comuns?

Crime

Usar e vender drogas é crime. A principal diferença está na pena aplicada a cada uma dessas infrações. Enquanto ser usuário não leva ninguém para a cadeia, mas prevê penas mais leves como as de trabalho ou a inclusão do infrator em atividades próprias para a inibição do uso da droga, ser traficante pode garantir anos atrás das grades.

O que diferencia a posse para consumo do tráfico de drogas são as condições em que ocorre o delito, como a quantidade de droga envolvida e as atividades exercidas no momento do crime.

Regras

Não há a necessidade de incluir na convenção, por exemplo, a questão do consumo de drogas especificamente, já que qualquer outra atividade ilegal não pode ser feita no condomínio. É importante, no entanto, que ela defina regras para o descumprimento de leis federais, estaduais ou municipais – como a aplicação de multas em caso de descomprimento, por exemplo.

Vale lembrar que se o usuário se tornar violento, começar a furtar moradores ou o condomínio ou se o comércio de drogas levar a uma movimentação grande de pessoas a segurança dos moradores estará em risco, o que faz da questão um problema coletivo e que deve ser resolvido o quanto antes.

O uso de drogas nas unidades gera muita polêmica. Por se tratar de uma área privativa, não há como fazer a fiscalização, mas se houver alguma reclamação fundamentada de vizinhos, por conta de cheiro excessivo, por exemplo, o caso passa a ser uma questão da administração do condomínio.

Procedimentos

Assim como em qualquer caso mais delicado, a primeira opção deve ser sempre de negociação e conversa para resolver o problema. O síndico deve procurar o morador em um momento propício e alertá-lo sobre as regras do local – lembrando-o sempre de que está sujeito a multa.

O médico psiquiatra e psicoterapeuta Alexadre Loch orienta que o usuário deve ser tratado como qualquer outro morador do condomínio e que a conversa pode ser uma saída mais pacífica e viável na maioria dos casos

No caso de adolescentes é imprescindível que a família seja comunicada para que agir rapidamente. Loch lembra que os pais são muito importantes na conscientização desses jovens.

Em casos mais graves, onde a conversa não surgiu efeito ou o usuário causa algum transtorno ou constrangimento aos moradores, o síndico deve fazer uma denúncia anônima à polícia. O advogado Márcio Rachkorsky lembra que o síndico não deve se envolver pessoalmente no assunto e que, de maneira nenhuma, deve adiar a decisão de envolver a polícia em casos extremos, já que a situação pode comprometer os moradores

Drogas legais

Moradores que frequentemente exageram na bebida podem também ser punidos pelo condomínio com advertência e multa. O problema, quando se trata do álcool é que essa não é uma droga ilegal. A polícia pode ser chamada em caso de algum tipo de assédio ou constrangimento, por exemplo, mas de maneira anônima.

Se o cheiro de cigarro começar a incomodar os vizinhos ou os moradores nas áreas comuns, mais uma vez o diálogo é a arma mais valiosa para a solução do caso. Negocie.

Prevenção

Intensifique a iluminação em locais próximos a jardins ou com um fluxo menor de pessoas. Os usuários, em sua maioria, optam por locais mais discretos.

A instalação de câmeras de circuito fechado de TV (CFTV) em locais estratégicos costuma surtir um bom efeito.

Oriente os seguranças do condomínio e funcionários como o zelador ou porteiro para que façam rondas a fim de inibir o consumo.

Deixe claro aos pais e moradores que atos como esses são ilegais e, portanto, dizem respeito a qualquer cidadão. Vale destacar que, no condomínio eles resultam em multa e, fora dele, até em cadeia.

Fontes consultadas:

Dr. Márcio Rachkorsky – advogado especialista em condomínios

Dra. Maria Antonieta Gouveia – advogada

Dr. Alexandre Loch – médico psiquiatra e psicoterapeuta

Fonte: Sindiconet

Cartilha de prevenção à Dengue

Orientações para o síndico, funcionários e moradores

Condomínios são locais muito propícios para a proliferação da dengue, por dois motivos: grande concentração de pessoas e diversidade de locais onde o mosquito transmissor da doença, Aedes Aegypti, pode se reproduzir.

Segundo dados da FUNASA (Fundação Nacional de Saúde), 90% dos focos da dengue estão nas residências (incluindo prédios).

Por isso, uma ação para erradicar locais que concentrem água parada no seu condomínio poderá ser muito efetiva para proteger a comunidade local. Além disso, contribuirá de um modo geral para conter a expansão da doença.

Cuidados necessários nas áreas comuns dos condomínios

Ralos externos e canaletas de drenagens para água da chuvas: usar tela de nylon para proteção ou colocar sal semanalmente.

Ralos internos de esgoto: colocar tampa abre-e-fecha ou tela de nylon (trama de um milímetro) ou, ainda, duas colheres de sopa de sal, no mínimo, semanalmente. 

Lajes e marquises: manter o escoamento de água desobstruído e sem depressões que permitam acúmulo de água, eliminando eventuais poças após cada chuva.

Calhas: manter sempre limpas e sem pontos de acúmulo de água.

Fossos de elevador: verificar semanalmente se existe acúmulo de água, providenciando o escoamento por bombeamento.

Vasos sanitários sem uso diário: manter sempre tampados, acionando a descarga e semanalmente; caso não possuam tampa, vedar com saco plástico aderido com fita adesiva. Não sendo possível a vedação, acionar a válvula semanalmente, adicionando a seguir duas colheres de sopa de sal.

Caixas de descarga sem tampa e sem uso diário: tampar com filme plástico ou saco plástico aderido com fita adesiva.

Pratos e pingadeiras de vasos de plantas: substituir a água por areia grossa no prato ou pingadeira, até a borda.

Caixas d´água: mantê-las vedadas (sem frestas), providenciando a sua limpeza periodicamente.

Piscinas em período de uso: efetuar o tratamento adequado com cloro.

Piscinas sem uso freqüente: reduzir o máximo possível o volume de água e aplicar, semanalmente, cloro na dosagem adequada ao volume de água.

Recipientes descartáveis: acondicionar em sacos de lixo e disponibilizá-los para coleta rotineira da limpeza pública.

Bromélias: substitua por outro tipo de planta que não acumule água. Enquanto esta providência for adotada, regar abundantemente com mangueira sob pressão, duas vezes por semana.

Com estas medidas simples, o seu condomínio estará protegendo a saúde dos funcionários e moradores, contribuindo para o controle de dengue em seu município. 

Ressalta-se que, em muitos municípios, a Vigilância Sanitária tem efetuado vistoria nos condomínios, com possibilidade de aplicação de multas quando observadas irregularidades que possiblitem a proliferação do mosquito transmissor.

A transmissão

A transmissão se dá pela picada do mosquito Aedes aegypti, que ficou infectado porque picou uma pessoa doente.

Não há transmissão pelo contato direto de uma pessoa doente para uma pessoa sadia.

Também não há transmissão pela água, por alimentos ou por quaisquer objetos.

Os ovos são depositados pela fêmeas na superfície da água, e aderem à parede interna dos recipientes.

A doença

Início súbito com febre intensa, dor de cabeça, dores fortes nos olhos e em toda a musculatura, nos ossos e nas juntas; podem surgir erupções na pele.

As formas mais graves da doença são as formas hemorrágicas: podem ocasionar sangramento pelas gengivas, pele e intestino, choque e morte.

Fonte: Sindiconet

Alteração de fachada e área comum

O que caracteriza e como lidar com mudanças e exceções

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

 O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ

Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"

O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.

Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.

A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

PORQUE NÃO?

O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.

Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

É PROIBIDO

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.

Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

1) Sacadas

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:

Porta

Cor das paredes internas e externas

Forro ou teto

Grade ou parapeito*

Fechamento com vidros ou grades

Telas de proteção**

Películas de proteção nos vidros

Toldos

Ar-condicionado

Mini parabólicas do tipo Sky

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção

(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.

Colocar ou instalar varais

Guardar bicicletas

Pendurar roupas e objetos para o lado de fora

Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

2) Fachadas

Instalar antenas

Trocar janelas ou vitrôs*

Fechar a área de serviço**

Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção

(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns

Trocar a porta de entrada do apartamento* 

Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**

Trocar a porta do depósito

Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito

Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*

Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio

Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos.

Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia

(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes,  enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

DICAS DE ESPECIALISTAS

Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas

Seja rigoroso e não abra exceções

Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa

Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada

Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras 

Fonte: Sindiconet

Condomínios devem se adaptar segundo determina legislação

Quando ouvimos a palavra “acessibilidade” logo pensamos em um cadeirante ou em um pessoa que não pode se mover, mas que precisa, nesse caso, entrar e sair de seu apartamento. A questão é que possibilitar o acesso vai muito além desse grupo.

Somente na cidade de São Paulo existem cerca de 3 milhões de pessoas com a mobilidade reduzida. São cadeirantes, pessoas que precisam de outros equipamentos para se movimentar, como bengalas e andadores, idosos, mães com crianças de colo entre muitos outros.

Além disso, há também as pessoas que estão temporariamente com a mobilidade reduzida, por terem alguma fratura ou por conta de alguma cirurgia. Ou seja, criar a possibilidade de todos se movimentarem não é somente uma questão legal, mas de cidadania.

O objetivo do SindicoNet com essa reportagem é ajudar o síndico a descobrir porque, onde e como fazer as adaptações, além de conscientizar todos os moradores quanto a essa necessidade legal e social.

Por isso, forneça essa reportagem aos condôminos do seu prédio e incentive a discussão do tema.

LEGISLAÇÃO

Segundo o advogado especializado em condomínios Márcio Rachkorsky são inúmeras as leis que regem e legitimam a acessibilidade, além das municias e estaduais. Mas, a principal delas, é a Constituição, que garante a todo cidadão seus direitos sociais (entre eles o de ir e vir livremente) e garantias fundamentais para a pessoa humana, que incluem todos os indivíduos independentemente de suas condições físicas ou mentais.

A principal lei brasileira que rege essa questão é a Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004. Por ser federal, ela vale em todos os estados do país, mas, estados e municípios ainda possuem legislações locais próprias que tratam da acessibilidade.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, existe a CPA - Comissão Permanente de Acessibilidade que cria normas regulatórias. Em sua resolução CPA/SMPED-G/015/2008, de 14 de novembro de 2008, a instituição define normas e controle que garantam a acessibilidade para pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida a edificações, vias públicas, espaços, meios de comunicação, transportes, mobiliário e equipamentos urbanos.

Essas regulamentações podem servir como base para possíveis definições técnicas para qualquer estado ou condomínio, que poderá utilizá-lo como base, desde que oficialize sua fonte e que essas normas não estejam de encontro com normas locais.

Além das normas brasileiras que todos os condomínios devem seguir, há também normas internacionais que garantem que todas as pessoas devem ter o direito de acessar os locais que desejam e que suas limitações motoras não devem impossibilitar essas necessidades.

Confira aqui a Norma NBR 9050 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que regulam questões de acessibilidade.

APROVAÇÃO DAS OBRAS

Por se tratar de uma questão legal, não há a necessidade da Assembleia aprovar a realização de obras que garantam a acessibilidade do condomínio, orienta Dr. Márcio Rachkorsky, afinal, trata-se de uma determinação da legislação e não de uma obra de embelezamento ou de manutenção.

Entretanto, ele orienta que os síndicos devem sim convocar a uma Assembleia para explicar as necessidades legais e sociais e resolver questões como o orçamento da obra.

Votos contras

Uma recomendação importante: se um síndico se deparar com um caso de um morador pedindo obra de acessibilidade ou se ele resolver adequar o prédio e, na Assembleia, encontrar algum morador se dizendo contra, o síndico deve anotar o nome completo e o RG desse morador e fazer constar na ata que esse condômino é contra as obras mesmo sabendo que existem leis determinando a obrigatoriedade dela. Isso deixa claro que o síndico é a favor e o morador é contra.

CONDOMÍNIOS NOVOS

Todo condomínio novo deve ser construído já garantindo a acessibilidade de seus moradores e visitantes. Mas, caso a construtora não realize as obras de acessibilidade em conjunto com a construção do condomínio o síndico do prédio pode entrar em contato com a construtora e e exigir que as obras sejam realizadas. Caso isso não ocorra, o condomínio poderá processar a construtora para que ela faça as obras.

CONDOMÍNIOS ANTIGOS

Condomínios um pouco mais antigos não possuem, em geral, instalações que garantam a acessibilidade. Para fazer as adaptações, no entanto, é importante que a realização de uma análise técnica no condomínio para  que se conheça quais as obras viáveis  e que não irão atingir a estrutura do prédio.

Uma boa dica é consultar empresas de engenharia especializadas em acessibilidade. Uma análise desses profissionais pode indicar o que é possível fazer com mais rapidez (veja abaixo, no final da matéria) e ainda detectar pontos mais críticos – como elevadores pequenos, por exemplo.

PRIORIDADES

Nem todo condomínio está preparado para fazer obras de adaptação em suas instalações imediatamente, por isso, a avaliação das obras que são mais simples e importantes é fundamental.

Substituir escadas por rampas – ou criar rampas - de acesso a espaços da área comum como piscinas, salões de festa e jogos ou da entrada do condomínio são obras prioritárias e que podem ser feitas rapidamente e sem custos muito altos, por exemplo.

Uma boa razão para adotar planos de acessibilidade é a valorização do imóvel perante outros que não tenham essas condições.

VAGA NA GARAGEM

Uma questão que deve ser sempre discutida trata das necessidades especiais de pessoas com limitações motoras no condomínio. Independente das obras de acessibilidade, muitas exceções devem existir para facilitar a vida dessas pessoas.

Uma dessas questões trata da vaga da garagem. Quem tem dificuldades para se movimentar ou usa a cadeira de rodas, por exemplo, precisa de espaço para fazer as transições da cadeira para o carro e do carro para a cadeira, por exemplo.

Para que isso seja possível, o espaço da vaga deve ser maior, de acordo com as normas técnicas e segundo artigo 25 da Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004.

-- Art. 25. Nos estacionamentos externos ou internos das edificações de uso público ou de uso coletivo, ou naqueles localizados nas vias públicas, serão reservados, pelo menos, dois por cento do total de vagas para veículos que transportem pessoa portadora de deficiência física ou visual definidas neste Decreto, sendo assegurada, no mínimo, uma vaga, em locais próximos à entrada principal ou ao elevador, de fácil acesso à circulação de pedestres, com especificações técnicas de desenho e traçado conforme o estabelecido nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT.

§ 1o Os veículos estacionados nas vagas reservadas deverão portar identificação a ser colocada em local de ampla visibilidade, confeccionado e fornecido pelos órgãos de trânsito, que disciplinarão sobre suas características e condições de uso, observando o disposto na Lei no 7.405, de 1985. § 2o Os casos de inobservância do disposto no § 1o estarão sujeitos às sanções estabelecidas pelos órgãos competentes. § 3o Aplica-se o disposto no caput aos estacionamentos localizados em áreas públicas e de uso coletivo. § 4o A utilização das vagas reservadas por veículos que não estejam transportando as pessoas citadas no caput constitui infração ao art. 181, inciso XVII, da Lei no 9.503, de 23 de setembro de 1997.

A vaga desse morador também precisa estar o mais próxima possível do elevador, para facilitar sua entrada.

Fonte: Sindiconet

Síndico e suas funções

Quais as principais responsabilidades e os poderes de um síndico

O Síndico é o representante legal eleito pela Assembléia dos condôminos. Embora seja dotado de poderes executivos, com condições de tomar várias decisões importantes, pode ser substituído a qualquer momento, da mesma forma que foi eleito, por uma assembléia convocada especificamente para esse fim. Ele normalmente  não possui nenhum vínculo trabalhista, mas, dependendo da convenção do condomínio, pode obter uma isenção da taxa condominial e até ser remunerado, já que exerce uma grande responsabilidade.

Atualmente, existe a figura do síndico profissional, um executivo contratado pelo condomínio para exercer a função de síndico. No entanto, é necessário que a convenção do condomínio o permita. 

O Síndico possui várias funções, como: representar o Condomínio  legalmente perante terceiros e órgãos públicos, em juízo ou fora dele, exercer a administração interna da edificação, cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, impor as multas estabelecidas pela convenção, prestar contas à Assembléia, cuidar da manutenção e da segurança do prédio,  e guardar os documentos contábeis do condomínio, conforme prescreve a Lei. Deve zelar pela aplicação dos dispositivos das leis que tenham relação com a vida do condomínio, tais como as de trânsito (CTB), em suas vias internas e a do Silêncio (Lei Nº 126, de 10/05/1977).

As responsabilidades do síndico são enormes, pois responde, civil e criminalmente, por seus atos administrativos e até por danos causados, pelo condomínio, à terceiros ou aos próprios condôminos, se for comprovada omissão ou negligência de suas obrigações.

As decisões tomadas pelo síndico devem ser pautadas pelo que determina a Convenção Condominial,  pelo Regulamento Interno, as deliberações das Assembléias Gerais, sem ultrapassar os ditames da Lei.

Fonte: Tudo sobre imóveis

Lei do Silêncio!

Uma noite tranquila é direito de todos

O que fazer quando o barulho excessivo perturba a paz e a tranqüilidade do condomínio? Conheça a seguir as leis e os programas criados para combater a poluição sonora.

Leis e normas

Nacionalmente, a legislação básica aplicável referente à poluição sonora é a seguinte: artigo 225 da Constituição Federal; Lei n.º 6.938/81, que dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente; Decreto nº 99.274/90 que regulamenta a Lei nº 6.938/81, Resolução CONAMA nº 001, de 08.03.1990, que estabelece critérios e padrões para a emissão de ruídos, em decorrência de quaisquer atividades industriais; a Resolução CONAMA nº 002, de 08.03.1990, que institui o Programa Nacional de Educação e Controle de Poluição Sonora  Silêncio, e as Normas de nºs 10.151 e 10.152 da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.

Mas na prática, as normas variam de estado para estado. Em São Paulo por exemplo, foi criado o programa "Silêncio Urbano (PSIU)", instituído pelo Decreto 34.569 de 06 de outubro de 1994, e reestruturado pelo Decreto 35.928 de 06 de março de 1996. O propósito desse programa é limitar sons ou ruídos estridentes que possam provocar o incômodo e interferir na saúde e no bem-estar das pessoas. Infelizmente, o PSIU só pode ser acionado em casos em que estabelecimentos comerciais ou em logradouro público, nunca para ruídos produzidos dentro de domicílios. Em relação a isso, a legislação paulista é confusa. Segundo o site Sampa Online, Por algum motivo esta lei de 8.106 foi modificada pela lei 11.501 de 11/04/1994 que também, sabe-se lá por qual motivo, sofreu alterações em partes dos seus artigos pelas leis 11.631 de 21/06/1.994 e lei 11.986 de 16/01/1996 (...) reportando-se sempre a algum artigo da lei 11.501/94. 

Já no estado do Rio de Janeiro uma lei conhecida popularmente como Lei do Silêncio (LEI Nº 126, DE 10 DE MAIO DE 1977), que estabelece que, no período entre 22 e 7 horas, consideram-se prejudiciais à saúde, à segurança ou ao sossego públicos quaisquer ruídos que:

I - atinjam, no ambiente exterior ao recinto em que têm origem, nível sonoro superior a 85 (oitenta e cinco) decibéis, medidos na curva C do "Medidor de Intensidade de Som", de acordo com o método MB-268, prescrito pela Associação Brasileira de Normas Técnicas;

II - alcancem, no interior do recinto em que têm origem, níveis de sons superiores aos considerados normais pela Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Para outros estados, siga o guia de serviços indicado no fim deste artigo.

Danos à saude

Todo esse cuidado tem fundamentos científicos. Quando exposta a ruídos muito altos (acima de 50 decibéis) durante um período prolongado, a audição humana pode sofrer danos, resultando certas vezes em deficiência auditiva permanente. Além disso, a poluição sonora prejudica a tranqüilidade de quem deseja adormecer ou mesmo apenas descansar. O barulho constante impede o relaxamento, e à medida que  vai aumentando crescem também os sintomas de stress: entramos estado de alerta, o organismo tenta se adequar ao ambiente, liberando endorfina, minando as defesas e aumentando ainda mais a agitação. Isso explica porque algumas pessoas só conseguem adormecer se o rádio ou a televisão permanecerem ligados.  A continuidade dessas ocorrências pode gerar problemas cardíacos, infecções e outros problemas de saúde.

O que fazer?

O melhor a fazer nesses casos é acionar o síndico para que este chame a atenção do morador que está produzindo o ruído. Se isso não funcionar, o incomodado pode pedir ajuda da polícia, estando ciente que esta pode vir a apreender a fonte de poluição sonora. Um incidente desses pode criar um clima desagradável no condomínio, tornando a convivência posterior ao fato mais difícil.

O melhor mesmo é conscientizar todos os moradores a respeitar a lei do silêncio antes que situações desagradáveis aconteçam. Isso pode ser feito através de campanhas dentro do próprio condomínio, esclarecimentos feitos em assembléias, folhetos distribuídos dentro das caixas de correio e panfletos nos elevadores. Dessa forma fica mais claro para todos que existe uma lei que regulamenta a produção de ruídos e que é obrigação de todos respeitá-la e obedecê-la.

Fonte: Tudo sobre imóveis:

Seleção e contratação de porteiros e vigias

A maneira correta de contratar um funcionário para o seu condomínio.

Confira a a seguir uma lista de recomendações para a seleção e contratação de um porteiro ou vigia para o condomínio. Ela contém itens básicos para uma entrevista com o candidato, perguntas a fazer ao patrão anterior, e cuidados legais que devem ser tomados na contratação. 

Entrevista 

  A seleção é responsabilidade do Síndico. Não deixe a cargo do zelador ou chefe de portaria. Como muitas vezes ele é mais estável na função do que o síndico acaba se tornando 'o dono do pedaço'. Há casos relatados em que o zelador pede para si o primeiro salário do contratado para escolhê-lo.

  Veja se o candidato tem experiência e solicite sua carteira profissional. Pergunte quais foram suas ocupações anteriores, e se há telefone e endereço para confirmar. 

Veja se ele fez algum curso de treinamento e confirme seu nível de instrução. 

Observe a permanência nos empregos anteriores e converse sobre os motivos das saídas deles. 

Procure fazer algumas perguntas hipotéticas, sobre situações simuladas, e analise suas respostas. 

Checando o emprego anterior 

Caso você não consiga informações porque há um novo síndico no condomínio anterior, procure o síndico anterior ou o subsíndico. Verifique se o motivo de ter sido desligado é o mesmo que o candidato falou. Se o candidato for de outro estado, existem empresas especializadas que fazem esse tipo serviço. Elas entregam um relatório sobre os empregos anteriores, confirmam o local onde o candidato mora, se tem dívidas na praça e se passou pela polícia. Lembre-se de que se trata da segurança do condomínio, pois é um estranho que está entrando em sua casa. 

Há perguntas específicas que devem ser feitas ao candidato ao cargo de porteiro ou vigia a respeito da sua postura nos empregos anteriores. É preciso ver se ele dormia na portaria; se houve algum problema na entrega de correspondências; se houve algum assalto ao condomínio durante seu turno, e qual sua atitude; se tinha asseio no modo de vestir; se teve algum problema de discussão com moradores. 

Precauções contra processos trabalhistas

São muito comuns as ações trabalhistas movidas por ex-funcionários contra os condomínios. 

Ao decidir pela contratação de alguém, peça a carteira profissional para registrar o novo funcionário, seja em contrato de experiência (duração máxima de 90 dias), seja em definitivo. O prazo máximo para o registro é de 48 horas. O período de experiência sem registro é proibido por lei, sujeito a pagamento de multa e indenização. 

Observe também os direitos trabalhistas, de acordo com as características do seu condomínio, para calcular o salário-base mais benefícios. 

No contrato, convém fazer constar a descrição das tarefas do porteiro/vigia, para evitar futuras discussões ou ações judiciais a respeito do adicional por acúmulo de função.

Por todos os motivos acima descritos, vemos que a seleção e contratação de um porteiro ou vigia é uma tarefa trabalhosa e que deve ser desempenhada com o máximo de atenção. Afinal, a esse funcionário será dada a liberdade de ir e vir dentro do condomínio, ter contato direto com os moradores e seus filhos, além de acesso a chaves e controle de quem entra e sai pela portaria. Por todos estes motivos é importante que a pessoa contratada seja digna de confiança. 

Fonte: Tudo sobre imóveis

O Comportamento Anti-social no Condomínio

Como o Novo Código Civil pune o mau comportamento de condôminos

Viver  em um condomínio é viver em comunidade. Afinal, são compartilhadas áreas comuns, como elevadores, corredores, áreas de lazer e garagens. Para que essa convivência dê certo, é preciso seguir certas normas de comportamento social. Infelizmente, não é sempre que isso acontece.

Vimos recentemente na mídia o caso do jogador Ronaldinho, cuja família (não moradora do condomínio) além de dar festas ruidosas enquanto o dono da casa se encontrava na Espanha, usufruiu da área comum do edifício Golden Green, causando revolta de outros moradores. Neste caso específico, houve erros dos dois lados da questão: primeiro, porque os parentes do jogador, na ausência deste, se comportaram (segundo os vizinhos) se maneira anti-social. Depois, porque os vizinhos reclamantes usaram de ofensas pessoais e preconceituosas a respeito da origem da família de Ronaldo para defender a sua causa. Agora a questão está na justiça, e um longo tempo deve passar até que se decida, em juízo, que tinha razão. 

Multas e Punições

Se uma situação semelhante a esta ocorrer hoje, dentro da vigência do Novo Código Civil, aqueles que sentirem prejudicados pelo comportamento de seus vizinhos devem se reunir em assembléia. Se houver voto favorável de pelo menos 75% dos condôminos, o morador incômodo pode receber uma multa de até dez vezes o valor da taxa condominial, além cessar o comportamento inconveniente. Em último caso, pode ser até convidado a se retirar do condomínio.

Justiça

Isso não quer dizer necessariamente que a justiça está fora deste caso. Mesmo que a assembléia decida pela multa, recebe-la é outra história. Além disso, comportamento anti-social ainda é um conceito vago. Isto é, o que é comportamento comum para alguns pode ser bastante ofensivo para outros.  Até que isso seja estabelecido legalmente, muitos dos casos de reclamações ainda irão parar no tribunal.

Esclarecer é prevenir

A melhor atitude na verdade é tomar cuidados para que esse tipo de situação não seja comum. Esse assunto pode ser abordado nas assembléias, a título de prevenção, para esclarecer os condôminos sobre as implicações a nova legislação e os casos em que essa for omissa ou pouco clara. Se houverem maiores dúvidas, o síndico deve pedir assessoria jurídica especializada.

Fonte: Tudo sobre imóveis

Vale a pena transferir a dívida do imóvel para outro banco?

Especialista responde o que é necessário considerar antes de optar por realizar a portabilidade do financiamento imobiliário

Dúvida do internauta: Tenho um financiamento imobiliário em um banco que não era a melhor opção para mim, mas, sim, para o antigo dono da casa. Agora penso em pedir a portabilidade da dívida para outra instituição financeira. O que devo considerar para saber se essa opção vale a pena?

Resposta de Marcelo Prata*

O primeiro indicador que você deve analisar é se a taxa de juros cobrada nos financiamentos imobiliários oferecidos por outros bancos é menor do que a que você paga no empréstimo atual.

A seguir, é preciso comparar o CET (Custo Efetivo Total) de cada operação, que engloba todos os custos do financiamento, incluindo os seguros obrigatórios.

Por último, vale a pena checar se o valor da parcela do novo banco ficará menor do que o custo da prestação no banco atual. Esse ponto é importante, pois os financiamentos costumam utilizar o Sistema de Amortização Constante (SAC). Nesse sistema, o valor da primeira prestação costuma ser mais alto e, ao longo do tempo, as parcelas diminuem de valor. Ou seja, mesmo que o novo banco tenha um financiamento com CET menor, a prestação pode ficar maior inicialmente e pressionar o seu orçamento. 

Além disso, ao portar o plano você terá custos com a emissão de um novo contrato e a declaração da portabilidade no Cartório de Registro de Imóveis.

O atual momento econômico não é o mais favorável para a realização da portabilidade, pois todos os bancos aumentaram as taxas de juros cobradas no financiamento imobiliário recentemente. Talvez valha mais a pena aguardar até o final do ano para conseguir condições melhores em outros bancos, inclusive taxas de juros mais baixas.

*Marcelo Prata é fundador do site de comparação de financiamento imobiliário, Canal do Crédito.

Fonte: Revista Exame

Vale a pena adiantar as parcelas do financiamento do imóvel?

Especialista responde se compensa aceitar a proposta da construtora e pagar antecipadamente as parcelas do financiamento

Dúvida do internauta: Comprei um imóvel na planta em junho do ano passado e estou pagando parte das parcelas do financiamento durante a construção. Receberei o imóvel em novembro de 2017, mas a construtora propôs um desconto caso eu pague algumas parcelas de forma antecipada. Vale a pena? 

Resposta de Marcelo Prata*

No caso de imóveis comprados na planta, o saldo devedor é exatamente o valor de venda do imóvel que você está adquirindo, pois você ainda não pagou nada por ele, somente assinou um contrato de promessa de compra e venda.

Portanto, o saldo devedor que você deverá pagar no ato do financiamento com o banco será o valor do imóvel, menos o que você pagou ao longo da construção, mais a correção pelo INCC (Índice Nacional do Custo da Construção), que incide sobre o saldo devedor ao longo do período de obra. O INCC pode ser cobrado mensalmente, a cada seis meses, anualmente, no final da obra ou em outro formato definido em contrato.

Considerando a correção pelo INCC, é vantajoso amortizar as parcelas agora para obter o desconto?

Fiz duas simulações considerando como exemplo um imóvel de 300 mil reais comprado na planta em junho de 2014 e com entrega prevista para novembro de 2017: no primeiro caso você pagaria 20% do valor do imóvel durante a obra, ou 60 mil reais; no segundo caso, em vez de pagar os 60 mil reais até 2017, você anteciparia metade desse valor e pagaria 30 mil reais agora, restando outros 30 mil reais para pagar até 2017.

Ao amortizar parte das parcelas, pagando 30 mil reais agora, seu saldo devedor até a entrega do imóvel será de 290.485,81 reais, ou seja, a correção pelo INCC terá sido de aproximadamente 79.057,24 reais se considerarmos o índice real até junho e uma média para os meses seguintes. Já se você amortizar a dívida apenas no final da obra, por exemplo, seu saldo devedor será de aproximadamente 295.915,09 reais, e a correção pelo INCC será de, aproximadamente, 84.486,52 reais.

Ou seja, a economia em amortizar o saldo devedor agora será de aproximadamente 5,5 mil reais. Portanto, compensa aceitar a oferta da construtora e antecipar as parcelas do financiamento.

*Marcelo Prata é fundador do site de comparação de financiamento imobiliário, Canal do Crédito.

Fonte: Revista Exame

Qual o impacto da crise no financiamento do imóvel?

Especialista responde como os juros, inflação e Taxa Referencial têm impacto sobre o financiamento do imóvel

Dúvida do internauta: Um financiamento de imóvel já aprovado, com contrato assinado e parcelas decrescentes pré-estabelecidas pode ser prejudicado pela instabilidade econômica do país, por conta da variação da taxa Selic, Taxa Referencial ou da inflação?

Resposta de Marcelo Prata*

A parcela e o saldo devedor do financiamento imobiliário geralmente são corrigidos por uma taxa de juros pré-estabelecida e um índice de mercado. A escolha do indexador é feita antes da contratação do financiamento, na fase de simulações e análise do crédito.

Geralmente, a Taxa Referencial (TR), que corrige a caderneta de poupança e o saldo do FGTS, é utilizada como indexador nesse tipo de financiamento. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDBs) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país. 

Em algumas operações, como financiamento de imóveis comerciais, empréstimos onde o imóvel é oferecido como garantia, ou financiamentos realizados por bancos de menor porte e companhias hipotecárias, o índice utilizado pode ser o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), ou o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado).

Nas operações de empréstimo com garantia de imóvel, é comum que as taxas de juros sejam menores em operações corrigidas por índices de preços, que acompanham a inflação. Mas a TR tem menor impacto na correção dos contratos se comparada ao IGP-M ou ao IPCA.

Portanto, contratos de financiamento imobiliário corrigidos pela TR estão mais imunes às mudanças da economia, pois tendem a oscilar menos em tempos de instabilidade econômica do que índices que acompanham a inflação.

De qualquer forma, em épocas de crise, como a atual, o governo tende a elevar a taxa básica de juros da economia, Selic, para conter a inflação. Como a taxa básica é usada como referência para a remuneração de investimentos e operações de crédito, os juros pagos pelos CDBs também tendem a aumentar.

Assim, com o aumento dos juros dos CDBs, a TBF tende a aumentar, provocando também a elevação da TR.

Por isso, ainda que financiamentos atrelados a índices inflacionários sejam mais afetados pela crise, os financiamentos de imóveis atrelados à TR, que são os mais comuns entre as pessoas físicas, também podem ficar mais caros.

Mesmo que na compra do imóvel seja comum que os bancos mostrem uma tabela com as parcelas que serão pagas ao longo do financiamento, é importante ressaltar que essas parcelas sofrem uma pequena alteração em função da TR.

Contudo, por mais que essa alteração na TR eleve o valor das parcelas, o aumento não é relevante. Para usar um exemplo fictício, para uma parcela de 3 mil reais, o comprador pode ter de pagar 26,19 reais a mais com uma TR elevada.

*Marcelo Prata é fundador do site de comparação de financiamento imobiliário, Canal do Crédito.

Fonte: Revista Exame

Fique atento a seguros indevidos ao financiar imóvel

Financiamento do imóvel tem apenas dois seguros obrigatórios

Aproveitando o desconhecimento de compradores sobre quais são os seguros obrigatórios dos financiamentos imobiliários, bancos podem induzir o cliente a contratar proteções adicionais, como seguros de vida e residenciais.  

Prometer taxas menores para quem adquirir esses seguros opcionais ou condicionar a aprovação do financiamento à contratação dessas proteções são práticas ilegais, que podem ser consideradas venda casada. Proibida pelo artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a venda casada consiste em exigir a contratação de produto como condição para a compra de outro. 

Omitir que esses seguros adicionais não são obrigatórios também é uma prática ilegal. Segundo o CDC, o consumidor tem o direito à informação. Ter clareza do que está sendo oferecido impede que tenha um ônus adicional, ou seja, pague por serviços que, na verdade, não é obrigado a contratar. 

Alguns gerentes podem forçar a inclusão dessas proteções no financiamento do cliente porque a venda desses produtos financeiros os ajuda a bater metas de venda, diz Marcelo Prata, diretor do site comparador de financiamentos Canal do Crédito. 

Esses produtos financeiros não são, necessariamente, ruins, pois podem oferecer uma cobertura maior do que a prevista nos seguros obrigatórios, diz o diretor do Canal do Crédito. "O problema é que o comprador tem o direito de saber que a aquisição desse seguro é opcional e que a concessão do empréstimo não deve ser condicionada a essa contratação".

Mesmo que o valor dos seguros adicionais represente um pequeno acréscimo no valor das prestações da compra da casa, esse custo pode ser expressivo em financiamentos mais longos, segundo Maria Inês Dolci, diretora da associação de consumidores Proteste. "Por isso, é necessário analisar se a inclusão desses seguros realmente vale a pena". 

O que diz a lei

Financiamentos imobiliários enquadrados no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) devem incluir, obrigatoriamente, dois tipos de seguros: para Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI). O SFH engloba financiamentos de imóveis no valor de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal; e de até 650 mil reais nos demais estados.

O MIP quita o saldo devedor em caso de morte ou invalidez dos compradores, sendo que quanto mais velho for o comprador, maior é o seu custo. Caso mais de uma pessoa participe do financiamento, a indenização será proporcional à renda do comprador que faleceu ou ficou com sequelas permanentes causadas por doença ou acidente. Ou seja, se a renda desse comprador equivalia a 50% do valor das parcelas, o seguro irá quitar 50% do saldo devedor. 

Já o DFI cobre prejuízos causados ao imóvel por fatores externos, como incêndio e inundação. A indenização será proporcional ao valor do prejuízo. 

No caso de imóveis com valores superiores a 750 mil reais em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal e de mais de 650 mil reais nos outros estados, incluídos no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o comprador não é obrigado a contratar qualquer seguro. 

Evite abusos

Os custos do MIP e do DFI devem estar incluídos no valor das parcelas do financiamento e também no contrato de concessão do crédito pelo banco para a aquisição do imóvel.

Por isso, uma maneira fácil de verificar se o banco está incluindo produtos indevidos na operação é checar se o contrato de alguns dos seguros oferecidos é separado do contrato de financiamento, diz Prata, do Canal do Crédito. 

Caso confirme a existência de venda casada, o comprador deve denunciar a prática à ouvidoria do banco. Se o problema não for solucionado, deve fazer uma reclamação ao Banco Central (BC). "O importante é que o comprador não pague por algo que não queira ou precise por medo de não ter o financiamento aprovado", diz Prata. 

A forma mais efetiva de não pagar a mais pelo crédito é comparar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento de diferentes instituições financeiras. "O CET inclui, além das taxas de juros cobradas no empréstimo, todos os encargos incluídos no financiamento do imóvel, inclusive o custo de seguros", diz Maria Inês, da Proteste (veja como baratear o financiamento do imóvel só mexendo no seguro). 

Além da venda indevida de seguros, o banco também pode tentar incluir no financiamento do imóvel outros produtos, como planos de previdência e títulos de capitalização, que nada têm a ver com o financiamento do imóvel. "O consumidor deve estar consciente de que não é obrigado a contratar nenhum deles", diz Maria Inês. 

Cliente é livre para escolher seguro obrigatório

O banco é obrigado por lei a oferecer ao menos duas opções de apólices coletivas dos seguros obrigatórios ao consumidor ao conceder o financiamento. Uma das proteções deve ser oferecida por uma seguradora que não seja ligada ao banco, de acordo com a resolução 3.811 do Banco Central.

Nesse caso, o banco não pode induzir a escolha do consumidor pela apólice do banco. "O comprador deve ser livre para decidir qual é a melhor opção", diz Maria Inês, da Proteste.

Se o comprador não quiser aderir a nenhuma das duas apólices recomendadas, o banco deverá aceitar a apólice individual contratada pelo cliente em outra seguradora, desde que a proteção ofereça as coberturas requeridas para financiamentos do SFH.

A instituição financeira tem 15 dias para analisar a proposta e pode cobrar, no máximo, 100 reais por essa análise. O banco só poderá recusar a proposta caso ofereça uma proteção com valor inferior ao da apólice escolhida pelo cliente.

A norma 3.811 do Banco Central prevê ainda que o comprador do imóvel possa mudar de apólice durante o financiamento. A nova proteção passará a vigorar após a terceira parcela do financiamento paga pelo cliente a partir da solicitação da mudança do seguro. 

Fonte: Revista Exame

Construtora pode continuar a cobrar juros se atrasar a obra?

Especialista responde se a construtora pode continuar a cobrar os juros do financiamento após atrasar a entrega do imóvel

A construtora pode continuar a cobrar os juros do financiamento após atrasar a entrega do imóvel? 

Resposta de Marcelo Tapai*

Os juros cobrados durante a obra são legais se o cliente firmou um contrato de empréstimo para a construção do imóvel com o banco.

Apesar de existir uma data para a construtora finalizar a obra e um prazo pelo qual o comprador do imóvel deverá aguardar a entrega da unidade, não há como o mutuário se recusar a pagar os juros, mesmo se a entrega da unidade atrasar.

Como o crédito foi concedido pelo banco em um contrato separado da construção do empreendimento, o comprador pode ficar com o nome sujo ou receber uma ação de cobrança da instituição financeira caso não realize o pagamento. 

O que pode ser feito pelo comprador é entrar com uma ação na Justiça contra a construtora que atrasou a obra e exigir o ressarcimento dos valores pagos durante o período do atraso.

*Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados. É presidente do Comitê de Habitação da OAB/SP e diretor do Brasilcon (Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor)

Fonte: Revista Exame