Como não cair em problemas na hora de devolver o imóvel

A hora de devolver imóvel alugado é quando, geralmente, os maiores problemas surgem. Falta de vistoria no início da relação contratual de locação, responsabilidade pelas reformas no imóvel e até mesmo falta de informação são os empecilhos mais comuns.

Quando se loca uma unidade, a premissa básica é a de que a responsabilidade é do locatário. Não somente pelo aluguel, mas também por todos os encargos oriundos do contrato. Esses deveres perduram até a devolução definitiva do imóvel. “Ela acontece quando se devolve o bem no estado em que recebeu e com todas as quitações”, explica Hebert Reis, advogado especializado em direito imobiliário.

Nessa desocupação, o inquilino tem que avisar que irá sair com pelo menos trinta dias de antecedência. Após o aviso prévio, se ainda houver pendências para a devolução, a unidade não será considerada entregue e encargos do contrato continuam.

Vistoria

Deve-se estar atendo também ao início da locação, quando deve ser realizada a vistoria do bem para ser confrontada com a vistoria final. Assim, o estado inicial do imóvel estará certificado. “A melhor forma de evitar problemas na desocupação e devolução do imóvel locado é a existência do laudo de vistoria inicial e final. O ideal é que esse documento seja assinado por ambas as partes (locador e locatário) e que as vistorias sejam feitas em conjunto. A partir daí é que se vai definir as responsabilidades quanto aos danos existentes”, alerta o advogado Welvio Cavalcante.

Também podem surgir problemas quando a imobiliária demora a fazer essa vistoria final para desocupação do bem e o locatário acaba se responsabilizando por todos os encargos do imóvel nesse período. “Reconheço como não justo o locatário ficar refém dos prazos não determinados e não informados por parte da administradora. No nosso entender, se houve prazo oriundo da inércia ou do dolo da administradora/proprietário por algum motivo, deve esta/este responder pelo mesmo”, ressalta Hebert.

Mas se não houver um laudo de vistoria descrevendo o estado em que o imóvel foi locado, ficará difícil para as partes envolvidas provarem qual era o estado original do imóvel. “Neste caso, o recomendado é o locatário entrar em composição com o locador. Não sendo possível, poderá devolver o imóvel no estado em que recorda tê-lo recebido, mas tem que estar em perfeitas condições, pois, como não há um termo de vistoria, se presume que o imóvel foi entregue desta forma”, detalha Cristiano Espíndola, sócio da imobiliária Espíndola.

Se houver recusa no recebimento das chaves, o procedimento adequado para cessar as obrigações contratuais é a consignação judicial, conforme indica Rodrigo Costa, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados Secção Ceará (OAB-CE). Mas, no caso de ausente o laudo de vistoria, depoimento testemunhal é meio hábil para suprir tal inexistência. (Beatriz Cavalcante)

IMOBILIÁRIA

Quanto a imobiliária, deve-se analisá-la em duas posições distintas

QUANDO ESTA se relaciona com o inquilino, ela está atuando na qualidade de representante do locador, através do mandato especifico conferido por este

POR SUA VEZ, a imobiliária na qualidade de prestadora de serviços ao Locador, deve defender os interesses deste, dando toda a orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente. Vale ressaltar que esta responde civil e penalmente por todos os atos profissionais danosos ao seu cliente, o locador, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência e negligência. A inexistência de um termo de vistoria inicial, ou mesmo ele existindo, mas incompleto, pode gerar direito de indenização ao Locador, porém é importante analisar o caso concreto

LOCATÁRIO

DEVERIA SER exigido do locador a descrição do estado do imóvel no bojo do próprio contrato, ou em instrumento à parte, o Termo de Vistoria Inicial, antes de receber as chaves do imóvel

É OBRIGAÇÃO do inquilino devolver o imóvel no estado em que recebeu e não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador

É OBRIGAÇÃO do inquilino pagar o aluguel e os encargos da locação previstos contratualmente até a efetiva entrega do imóvel, mas ele poderá solicitar abatimento destes valores caso fique configurada a mora exclusiva e injustificada do locador para rescindir o contrato

IDENTIFICANDO a mora do Locador ou da imobiliária que o representa, o recomendado é o locatário notifica-lo(s) e caso a mora persista, consignar as chaves em juízo e registrar o estado em que o imóvel foi devolvido através de uma Ata Notarial, por exemplo 

QUANTO AO AVISO prévio, deve ter 30 dias de antecedência

LOCADOR

TEM O DIREITO de exigir o imóvel no estado em que foi entregue. Como não há o Termo de Vistoria Inicial no caso apresentado, poderá o locador exigir que o imóvel seja devolvido em perfeito estado, mas ficará difícil para fazer outras exigências ao inquilino

DEVE RESPONDER em tempo hábil o inquilino, pois pode ter que indenizá-lo por eventuais perdas e danos

É OBRIGADO “fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes”

NÃO PODE se recusar a receber as chaves do inquilino sem uma justificativa plausível. Na prática, o recomendado é que o Locador receba as chaves e que acione a justiça para eventual reparação de perdas e danos, pois o caminho inverso pode ser muito mais oneroso para locador devido a morosidade do judiciária e a incapacidade de pagamento do inquilino, muitas vezes já endividado

Fonte: O Povo

Consórcio imobiliário: dicas para não entrar numa fria

Contrato, taxas, pagamento, direitos e deveres. Com o crescimento do setor, ABMH dá dicas de como fazer um bom negócio sem se arrepender

Os financiamentos para a compra da casa própria estão cada vez mais acessíveis à população. Mesmo assim, a busca pelos consórcios na hora de adquirir um imóvel ainda é grande e, segundo pesquisa da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac), 90% dos empresários do setor apostam em expansão nos negócios para este ano.

A principal vantagem dos consórcios é que não embutem juros e os custos tendem a ser mais baixos que os dos financiamentos, mas, para aderir à modalidade, são necessários alguns cuidados.

Contrato

De acordo com especialistas da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) antes de decidir qualquer coisa, o importante é ler atentamente todas as cláusulas do contrato. Em caso de dúvida, antes da assinatura final, procure um especialista para analisar item por item.

Observe o prazo de duração do contrato e analise a viabilidade dele. Lembre-se de que, após a assinatura, você estará comprometido por vários meses com a empresa.

Desconfie! É melhor se precaver antes. Se por acaso a companhia ofereceu-lhe alguns benefícios que não constem em contrato, peça a inclusão do item ou não conte com isso. Amizade e "contrato de palavra" não devem influenciar nessas horas.

Produto

Fique atento a todos os detalhes do bem e dos pagamentos. Descrição do crédito, taxa de adesão e percentual de amortização mensal devem estar claros.

Atenção, também, às garantias exigidas após a contemplação do bem e à possibilidade de antecipação de pagamento.

Empresa

Todos os cuidados com contrato e produto são essenciais para evitar dor-de-cabeça no futuro. Entretanto, antes de mais nada, verifique a idoneidade da administradora e se ela está autorizada pelo Banco Central a prestar estes serviços.

Fonte: Guia de Imóveis

Pensando em comprar seu primeiro imóvel?

O imóvel deve atender suas necessidades de médio prazo; se tiver que financiar mais que 70% do valor da propriedade, o melhor é esperar um pouco mais

A compra do primeiro imóvel é certamente a tarefa mais difícil na vida financeira de uma pessoa. Desde criança escutamos que pagar aluguel é jogar dinheiro fora e que devemos ter, entre nossos objetivos, a compra da casa própria, saindo assim da condição de inquilinos.

Isso nem sempre é verdade. Em alguns momentos efetivamente o melhor é alugar, ainda que temporariamente, até se poder comprar ou financiar o imóvel sob condições mais favoráveis. Este é o caso, por exemplo, das pessoas que não contam com o suficiente para arcar com pelo menos 30% do valor do imóvel, ou pessoas que ainda não têm uma necessidade definida.

Estabeleça metas, e tenha calma

Lembre-se que, mesmo que as condições do financiamento sejam bastante boas, quanto menor a parcela financiada, menor será seu gasto com juros. Esta é uma consideração importante, sobretudo para quem ainda é jovem e não tem uma família definida.

Nestes casos, vale mais a pena esperar um pouco e financiar um imóvel de dois dormitórios, que já atenda às suas necessidades futuras, do que financiar agora uma parcela maior de um imóvel de apenas um quarto. Portanto, o primeiro passo na direção da compra da casa própria é definir exatamente o que você quer. Não agora, que decidiu sair da casa dos seus pais, mas sim no médio prazo.

Caso esteja seguro que o momento de comprar a sua casa ou apartamento chegou, então seguem abaixo alguns conselhos para a realização de um bom negócio.

Localização é o começo da tarefa

Escolher um local para morar é o ponto de partida para a procura de um imóvel. A região escolhida deve atender às suas necessidades e, eventualmente, as da sua família. Para quem mora nos grandes centros urbanos é preciso analisar com muito cuidado o acesso ao trabalho, tanto em termos de alternativas de transportes disponíveis, como em termos de tempo exigido.

Verifique a oferta de comércio e serviços, como supermercados, farmácias e bancos, nas proximidades, de forma que você possa ir caminhando. Algumas localidades são excelentes em termos de lazer, pois estão próximas de parques e shoppings, mas é preciso usar o carro para chegar aos demais lugares. Não pense só em quem dirige, um dia você pode ter empregados domésticos, ou filhos, que não contarão com esta comodidade.

Dê preferência a uma região já estabilizada para não ter surpresas posteriores. Algumas áreas estão em transição e empresários aproveitam para instalar bares e casas noturnas. Durante a noite, estas áreas costumam atrair muitos jovens e as ruas ficam lotadas de carros.

Mesmo que hoje você adore uma balada, isso pode não ser verdade daqui a alguns anos, isso sem falar que nem todo mundo está disposto a dormir tarde ao som de buzinas, o que pode dificultar a venda da propriedade no futuro. Assim, uma dica é tomar cuidado com localidades que prometem um rápido desenvolvimento.

Imóvel na planta ou usado?

O principal risco de comprar um imóvel na planta é a quebra da construtora. Ninguém quer ver as economias de anos de trabalho irem por água baixo. Deste modo, a recomendação é procurar empresas com tradição no mercado e solidez, e livres de reclamações no Procon.

Muita gente foge de imóveis usados, acreditando que eles podem apresentar problemas ao longo do tempo. Isso em parte é verdade. Todo imóvel requer manutenção, como pintura, reforma de banheiros e cozinha. Mas lembre-se que os imóveis usados são ligeiramente mais baratos que os novos, e com a diferença de preço é possível reformá-lo e deixá-lo com a sua cara. Certamente você não vai querer comprar um apartamento novinho para quebrá-lo, certo?

No caso de apartamentos em prédios mais antigos, as chances de aparecerem gastos para reformas do condomínio são grandes. Um elevador que precisa ser reformado, infiltrações na garagem, redecoração do hall de entrada e mudanças no paisagismo. São gastos extras que, por outro lado, valorizam o seu apartamento. Antes de fechar negócio converse com o síndico ou administradora para analisar a situação financeira do condomínio. Muitos prédios são mal administrados e desta forma o valor do condomínio é bastante alto.

Contratar um advogado é sempre bom

Qualquer que seja a sua intenção em termos do imóvel que pretende comprar, uma coisa é certa: sempre vale a pena envolver um advogado. Tenha total confiança neste profissional, que deverá ajudá-lo na leitura de toda a documentação referente à compra, identificando possíveis áreas de problema.

No caso de imóveis usados que estejam ocupados, sobretudo os com inquilinos, todo cuidado é pouco. Exija que a escritura já tenha sido passada para seu nome se ele disser que pretende sair em um mês, por exemplo.

Não confie em ninguém, por mais amistoso que o vendedor possa parecer. No mundo dos negócios não existe amizade e nem promessas. Existem casos de famílias que compram à vista uma casa, mas são obrigadas a esperar seis meses até poderem mudar.

Financiamento ou consórcio?

Em geral, a compra do primeiro imóvel envolve algum tipo de financiamento, pois ainda são poucas as pessoas que conseguem comprar o imóvel à vista sem algum tipo de ajuda. Assim, o primeiro passo a ser tomado é identificar que tipo de imóvel você precisa e o quanto custaria uma propriedade com este perfil.

Feito isso é preciso decidir como pretende alcançar este objetivo. Existem várias formas distintas de se comprar um imóvel, mas as mais conhecidas são o financiamento e o consórcio. A escolha vai depender do fato de você querer ou não esperar um pouco mais de tempo para finalmente receber as chaves do seu imóvel.

Isso porque, no consórcio, o dinheiro para a compra da casa só é concedido quando você é sorteado, ou quando efetua um lance, o que pode não acontecer imediatamente, sobretudo, se não contar com recursos extras para o lance. Assim, mesmo que a chance seja pequena, você corre o risco de só realizar seu sonho no final do grupo de consórcio, o que pode demorar mais de 10 anos. Em contrapartida, no financiamento os recursos são liberados imediatamente, mas a quitação da dívida pode demorar até 15 anos.

Gastos não acabam com a compra

Em ambos os casos, é preciso estar preparado para comprometer uma parcela significativa do seu orçamento com o pagamento de prestações. Portanto, uma alternativa seria continuar alugando por mais algum tempo, ou procurar um imóvel de menor valor, mas que seja bem localizado, o que reduziria o valor financiado.

Não se esqueça que os gastos não acabam na compra. Além das taxas e impostos associados com o processo de aquisição do imóvel, é preciso levar em consideração os gastos mensais com manutenção, seguro, IPTU, condomínio, etc. Ainda que, ao concederem empréstimos, os bancos façam uma análise de comprometimento da renda, cabe a você fazer as suas próprias contas e verificar suas possibilidades.

Coloque na ponta do lápis todos os seus gastos. Caso mais do que metade do seu orçamento esteja comprometida com prestações de financiamentos, reveja suas prioridades. O mesmo vale para os gastos totais com o imóvel - que incluem a prestação, e os demais gastos - e que não devem superar 35-40% do seu orçamento mensal. Quando isso acontece é sinal de que a sua casa não cabe no seu bolso e que pode ser melhor esperar um pouco mais para evitar apuros financeiros.

Fonte: Guia de Imóveis

Para quem não tem pressa, imóvel na planta pode ser uma boa opção

Diferença de preço entre este tipo de imóvel e os já prontos pode chegar a 30%. Tudo vai depender dos termos negociados

Enfim, você irá realizar a compra da sua casa própria, mas aí surge uma dúvida muito comum: devo adquirir um imóvel pronto ou na planta?

Se você tem pressa em mudar, a primeira opção é a melhor. Agora, para aqueles que podem programar a compra com mais calma, os imóveis ainda em construção apresentam vantagens interessantes.

Preços podem apresentar variação

Segundo estimativa do Sindicato da Habitação, o preço dos imóveis na planta pode ficar de 20% a 30% mais barato quando comparado aos imóveis já prontos. Esse abatimento, no entanto, geralmente é concedido de 6 a 12 meses após o empreendimento ser lançado.

De acordo com o Secovi esta variação no preço tem explicação: quem compra um imóvel na planta começa a pagar prestações corrigidas pela variação do Índice Nacional de Construção Civil (INCC), que geralmente é mais baixo que o índice de inflação cheio.

Quanto mais atenção, melhor

Ao escolher um imóvel é preciso lembrar que quanto mais alto o andar escolhido, maior é o seu valor. A localização do apartamento dentro do condomínio (se de frente ou de fundo) também influencia no seu preço. Estes pontos podem parecer banais em um primeiro momento, mas farão a diferença se você decidir vender o imóvel no futuro.

Mesmo que o tamanho das unidades seja o mesmo, preste atenção à planta do imóvel que você está pensando em comprar, pois esta costuma ser diferenciada dependendo da construção.

No que se refere aos cuidados que deverá ter, preste atenção também quanto à descrição dos serviços prestados e dos materiais utilizados na construção do imóvel para não ter surpresas no futuro e pagar por aquilo que não foi realizado.

Para ter a certeza de que está fazendo um bom negócio, recomenda-se visitar outras obras da construtora, e procure se certificar junto às associações e sindicatos se ela está devidamente registrada.

Fonte: Guia de Imóveis